Como já exposto no texto anterior sobre os métodos de avaliação de imóveis e de avaliação de ativos, o Método Comparativo é um método direto, que se baseia na comparação direta de dados do Mercado, enquanto o Método Involutivo se trata de um método indireto, por se basear em inúmeras premissas que poderão ou não se efetivar ao longo do tempo.
Em função deste grau de incerteza, o avaliador deverá ser muito criterioso em suas análises e considerações, sempre pautadas no comportamento e na dinâmica do Mercado Imobiliário.
No Método Involutivo, o avaliador estuda o valor do imóvel analisado através de uma ampla modelagem econômica, tendo por base o fluxo de caixa descontado da geração de renda líquida de um determinado ativo/empreendimento.
Ou seja, se o avaliador está analisando uma Gleba Incorporável, teria duas possibilidades para avaliar o imóvel: utilizando o Método Comparativo de Dados do Mercado, ou através do Método Involutivo, partindo-se da premissa que nesta é possível empreender um loteamento, ou mesmo um shopping, ou ainda empreendimentos horizontais ou verticais, ou ainda um pouco de todos estes bens imobiliários.
Passos básicos da avaliação de ativos
Nos dias atuais, constata-se que os bons imóveis destinados às incorporações imobiliárias, isto é, aqueles que possam receber edifícios residenciais, comerciais, empreendimentos imobiliários diversos, estão localizados em regiões nobres, muitas vezes verticalizadas, não permitindo ao avaliador se utilizar do Método Comparativo, em função da escassez de amostras, ou dados qualitativos muito distintos do imóvel avaliando, tornando o Método Involutivo uma boa opção metodológica.
Neste caso, recomenda-se que o avaliador deverá efetuar alguns passos básicos como:
- Verificar junto ao cliente e ao poder público municipal, estadual e federal, as restrições edilícias, ou seja: Taxa de Ocupação do Terreno, Coeficiente de Aproveitamento (índice de aproveitamento em muitos municípios), Recuos Obrigatórios, Gabaritos Máximos Permitidos, e ainda, Análise das Restrições Impostas por eventuais envoltórias de tombamentos e possíveis riscos de potencial ambiental, dentre outros;
- Verificar se há algum projeto aprovado sobre o terreno avaliando. Havendo, utilizar-se do quadro de áreas e características do projeto aprovado, a fim de identificar o custo da construção, assim como, provável valor de venda;
- Procurar identificar se há orçamentos da obra já elaborados, e se existentes, neste caso validar as premissas e quantitativos, ou elaborar orçamento sintético baseado nas características do imóvel a ser construído e em publicações técnicas, como os publicados pela Revista “Construção e Mercado”, adaptando e complementando os custos unitários lá existentes;
- Determinar o custo de oportunidade a ser utilizado para desconto do Fluxo de Caixa Descontado (FCD), procurando validar as taxas a serem compostas e utilizadas, com as praticadas por investidores em “Real Estate”, incorporadores, procurando espelhar a realidade praticada pelo mercado;
- A modelagem deve prever o tempo para construção do empreendimento (investimento), assim como, o tempo para a colocação no mercado, ou seja, a venda, e demais condições de pagamento que são usualmente adotadas pelo mercado imobiliário;
- O avaliador deve analisar o caso verificando se na futura estrutura de capital para construção do empreendimento haverá financiamento externo e seus respectivos, custos e encargos ao longo do tempo e;
- Da mesma forma, o avaliador deverá determinar o valor de venda do empreendimento, se for por exemplo um empreendimento residencial vertical, deve consultar seu banco de dados particular (alguns poucos profissionais têm, como a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações), ou a sites que monitoram o comportamento do mercado imobiliário.
Importância dos dados para avaliação de ativos
A obtenção e utilização de dados do mercado, são importantes para garantir a validação das premissas, a fim de determinar o valor unitário, a velocidade de vendas, e a concorrência na microrregião, que afetará a liquidez do produto empreendido.
De qualquer modo, o avaliador deve, ao finalizar sua avaliação, verificar se os resultados estão compatíveis com a realidade praticada pelo mercado, a fim de evitar a determinação de valores irreais, que normalmente ocorrem quando premissas utilizadas não foram adequadamente aferidas.
Nos dias atuais, a realidade macroeconômica deve ser bem analisada, evitando-se adoção de premissas otimistas ou até pessimistas, que determinarão valores ora com viés de alta, ora com viés de baixa, mas totalmente dissociados da prática atual do mercado.
Avaliar é sentir, avaliar é um dom que surge a partir do bom senso, experiência e do conhecimento técnico de um profissional honesto e bem-intencionado.
