Maioria de imóveis na planta ou em obras em SP está na Zona Sul

Em recente matéria publicada no Jornal Folha de São Paulo, a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, através do seu diretor corporativo, Celso Amaral, forneceu informações da Geoimovel (maior provedor de pesquisas imobiliárias do Brasil e empresa pertencente ao grupo Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações), para especial imobiliário.

A reportagem possuía o seguinte título: Maioria de imóveis na planta ou em obras em SP está na Zona Sul.”.

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A Zona Sul é a região com o maior número de empreendimentos na planta ou em construção, 93 dos 250, segundo dados da Geoimovel.

Grande parte (45,8%) dos empreendimentos nessa etapa é de padrão médio alto com quatro dormitórios (37%) e uma vaga na garagem (33%).

Maior oferta de terreno, localização estratégica e boa infraestrutura ajudam a explicar os números, principalmente na Vila Mariana e arredores, com 17 lançamentos.

Em uma cidade sem praia como São Paulo, o Parque Ibirapuera se torna um epicentro de valorização. A área é cercada por bairros de alto padrão, como a Vila Nova Conceição- que, de tão adensada, não via o lançamento de um prédio desde 2.014 e terá, agora, um empreendimento da Setin.

“Essa é a região, em tese, onde todo mundo gostaria de morar, só que nem todos podem. Então a pessoa vai se afastando um pouco dela, mas procurando outras conveniências.”, explica Bruno Vivanco, vice-presidente comercial da Imobiliária Abyara Brasil Brokers.

Mobilidade é uma delas. O eixo das ruas Vergueiro e Domingos de Morais liga a Vila Mariana à região da Avenida Paulista e ao centro, além de concentrar três estações da linha 1-Azul do metrô: Ana Rosa; Vila Mariana e Santa Cruz. Já a 23 de Maio conecta o bairro à Marginal Tietê e às Avenidas dos Bandeirantes (Congonhas) e Radial Leste.

A consultora de RH Juliana Hidalgo, 29, e o marido apostaram na planta e na localização para comprar uma unidade com três suítes no Soberano, lançamento da Tarjarb na Vila Mariana. “Estou morando no extremo da Zona Sul; o novo apartamento é mais central e tem uma planta que não inviabiliza os planos de longo prazo, como aumentar a família.”.

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Com o metro quadrado avaliado em cerca de R$ 10 mil, o Soberano oferece apartamentos de três e quatro dormitórios e até 300 m2.

Nos arredores do Ibirapuera; Moema e Itaim Bibi, bairros de alto padrão, veem sua oferta de terrenos ficar cada vez mais escassa e cara. As construtoras tiveram que olhar para os lados e encontraram nos vizinhos Campo Belo e Vila Olímpia oportunidades para investir.

“Elas estão tentando migrar o modelo do Itaim, das proximidades da Avenida Brigadeiro Faria Lima e da Rua Leopoldo Couto de Magalhães, para a Vila Olímpia. E estão fazendo bem, porque são empreendimentos destinados a um público que não encontra mais produtos no Itaim.”, afirma Celso Amaral, diretor da Geoimovel e da Amaral d´Avila Engenharia de Avaliações.

Na Vila Olímpia, entre os imóveis em construção predominam os de quatro dormitórios e quatro vagas, de 217 m2 a mais de 550 m2.

A Cyrela tem dois empreendimentos de altíssimo padrão na região, que atendem um nicho de mercado. O One Sixty, com unidades de quatro dormitórios e m2 avaliado em R$ 28 mil, e o Cyrela By Pininfarina, com imóveis de um quarto (R$ 30,6 mil/m2).

“A estratégia é lançar produtos diferenciados ou em regiões muito demandadas. Nesses empreendimentos, conseguimos juntar os dois. O mercado de luxo não para.”, diz Eduardo Leite, diretor de incorporação da Cyrela.

O Campo Belo, espécie de continuação de Moema, segue a linha do compacto de um dormitório (de olho nos executivos que trabalham na região da Marginal Pinheiros e da Berrini), com o metro quadrado de R$ 12 mil a R$ 15 mil.

Um pouco mais afastada, mas bem servida de metrô, está a região da Saúde, com a maioria dos lançamentos de dois quartos e uma vaga. A Tribo escolheu a região para lançar seu primeiro prédio, apartamentos de um e dois quartos, com 38 m2 ou 60 m2.

TIJOLO POR TIJOLO:

  • Tudo o que é importante saber antes de comprar um imóvel na planta:
  1. VISITE A VIZINHANÇA – Conheça pessoalmente o local onde o imóvel será construído e visite-o em diferentes horários e dias da semana. Um local tranquilo durante o dia pode ser perigoso à noite, ou barulhento demais. Verifique se já houve alagamentos, se há facilidade de locomoção (transporte público; grandes avenidas; etc.) e boa oferta de serviços como farmácias; hospitais; supermercados e escolas.
  2. PREPARE O BOLSO – Na compra de um imóvel na planta o convencional é que apenas a entrada seja quitada durante a construção. Quando ela for entregue, será possível pagar o apartamento ou, então, financiar. Haverá análise de crédito, e o banco poderá vetar o empréstimo. A análise prévia feita ainda no estande de vendas não é suficiente. Como o financiamento pode durar até 30 anos, é imprescindível fazer a projeção incluindo fatores como estabilidade no emprego e chances da evolução na carreira. E contabilizar o valor real a ser pago ao final do período financiado, levando em conta juros e flutuações do mercado. Para saber se está preparado para entrar em um financiamento, uma sugestão é planejar os valores das parcelas mensais e, por um ou dois anos, guardar o correspondente em uma aplicação. Se, durante esse período, não houver necessidade de retiradas nem dificuldade de abrir mão do valor, há um bom indício de que o financiamento será pago sem grandes apertos.
  3. DEIXE A EMOÇÃO DE LADO – Não se empolgue com tudo o que é prometido no estande de vendas, principalmente benefícios e descontos. Muitas vezes, o imóvel que está em oferta fica no primeiro andar ou ao lado de uma quadra de esportes, o que por si só já reduz o valor do apartamento. A recomendação é ouvir a proposta, levar as informações para casa e analisar os pontos detalhadamente. É importante não deixar de visitar outros empreendimentos na mesma região, para compará-los.
  4. GUARDE A DIVULGAÇÃO – Peça uma cópia do memorial de incorporação da obra, que deve estar registrado no cartório de imóveis. O ideal é que ele especifique marcas e modelos de produtos e acabamentos a serem utilizados durante a construção. Tudo o que for prometido na hora da venda também deve constar por escrito no memorial descritivo e no contrato. Reúna e guarde todo o material de divulgação usado pela construtora, desde anúncios em jornal até folhetos do estande. Guarde e-mails e tire dúvidas por escrito. Em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode entrar com uma ação na Justiça para pedir indenizações por danos materiais ou morais. Caso desista da compra (o consumidor tem esse direito, não importa o tempo de atraso nem o motivo), ele pode receber 100% do valor pago.
  5. NÃO SE ESQUEÇA DOS GASTOS OBRIGATÓRIOS FUTUROS –  Pesquise o valor do IPTU na região do empreendimento, em apartamentos semelhantes, para ter um parâmetro do gasto após se mudar. Certifique-se e tenha o registro por escrito da previsão de valor mensal do condomínio e de como será feita a cobrança da decoração e da mobília das áreas comuns, como hall e academia. Reserve o valor do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Na cidade de São Paulo, a regra geral é a alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel.
  6. ATENTE PARA COBRANÇAS ABUSIVAS –  A cobrança da chamada taxa de evolução da obra, que representa os juros que a construtora deveria pagar ao banco, mas repassa aos compradores, não é ilegal, mas considerada abusiva por especialistas. A imposição de obter cartão de crédito, abrir conta em banco específico ou contratar outros serviços para que o financiamento seja liberado é considerada venda casada, prática proibida pelo Código de Defesa do Consumidor. O financiamento requer seguro por morte ou invalidez, que não precisa ser contratado no banco financiador. Cheque se é comprador ou construtora quem deve pagar a taxa de corretagem– pode chegar a 6% do valor do imóvel.
  7. INVESTIGUE A SEGURANÇA – Consulte ações contra a construtora no Tribunal de Justiça ou no PROCON e procure avaliações em redes sociais e em sites de reclamação. Informe-se sobre obras atrasadas ou paradas. Saiba qual é o procedimento caso precise vender o imóvel antes de ele ficar pronto e inclua o item no contrato. Quem não consegue pagar o apartamento durante a construção tem o direito de desistir e receber de volta até 90% do valor pago. Certifique-se com a prefeitura de que a planta foi aprovada. Converse com moradores que compraram imóveis da mesma construtora no passado para saber se tudo foi entregue conforme o manual descritivo e se os materiais utilizados são de boa qualidade. Busque informações sobre possíveis acidentes em imóveis feitos pela construtora e apure se ela foi acusada. Informe-se também sobre o engenheiro responsável.

FONTES –  Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário; Ione Amorim, economista do IDEC (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), e Caixa Econômica Federal.