F.A.Q

 
11 - O que é Avaliação
Avaliação de um bem deve ser realizada em conformidade com às normas da ABNT é uma análise técnica, realizada por engenheiros de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos de reprodução, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

As avaliações são de grande interesse para os diversos agentes do mercado imobiliário: imobiliárias; bancos de crédito imobiliário; compradores ou vendedores de imóveis; empresas seguradoras; poder judiciário; fundos de pensão; incorporadores; construtores; prefeituras e investidores.

Dentre as Normas utilizadas na Engenharia de Avaliações estão as produzidas pela ABNT, a seguir:

São sete as normas que são esteios da Engenharia de Avaliações:
- NBR 14.653- 1 (Procedimentos Gerais);
- NBR 14.653- 2 (imóveis urbanos);
- ABNT NBR 14.653- 3 (imóveis rurais);
- NBR 14.653- 4 (empreendimentos);
- NBR 14.653- 5 (máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral);
- NBR 14.653- 6 (recursos naturais e ambientais);
- NBR 14.563- 7 (patrimônios históricos).

Além de tais Normas, são utilizados os conceitos e estudos produzidos pelo IBAPE- SP, Normas da RICS (Royal Institution Chartered Surveyors) e da IVSC (International Valuation Standards Council).
22 - Quais são as principais finalidades que demandam serviços de avaliações
As principais avaliações de engenharia são:

- Valor de Mercado (imóveis urbanos, rurais, industriais);
- Valor de Liquidação (visão de crédito);
- Valor para efeito de Seguros;
- Valor Potencial (Maior e Melhor Uso);
- Valor em Uso (no caso de equipamentos);
- Avaliações para correção dos ativos perante às normas internacionais contábeis (11.638/07 e IFRS), determinação de valores locativos (Renovatórias, Revisionais), além das consultorias patrimoniais e nas áreas de fusões aquisições para grandes empresas, desapropriações.
33 - O que são perícias?
As perícias de Engenharia são uma atividade técnica e podem ocorrer em dois campos: o judicial e o extrajudicial e ambos tem em comum a necessidade de conhecimento técnico dos profissionais envolvidos, sendo igualmente regradas pelas Normas da ABNT e pelas Normas do IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Divisão SP).

Nas avaliações em perícias judiciais há algumas características importantes como a constatação de fatos; as vistorias; os estudos dominiais; determinação das causas e responsabilidades em obras que apresentam patologias ou sofreram ruína, ou determinado valores de pleitos em contratos de construção, analisando custos de obras inspecionando e acompanhando o desenvolvimento, elaborando laudos técnicos visando regulação de sinistros.

As periciais mais comuns são: ações revisionais de aluguéis; reavaliações de ativos; inventários; incorporação; fusão de empresas; dissolução de sociedades; desapropriações; reivindicatório; hipotecas e usucapião.
44 - Como é desenvolvido um laudo de engenharia?
O laudo é um documento onde estão condensadas todas informações necessárias e essenciais determinados pelas Normas da ABNT, ou seja, um laudo elaborado por Engenheiro e Arquiteto, deve obrigatoriamente seguir preceitos normativos padronizados.

Os laudos de avaliação, desenvolvidos de maneira correta, devem conter no mínimo os seguintes itens:

- Folha Resumo O laudo de avaliação deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto que tem por finalidade identificar, de forma rápida, o bem avaliado; a data de avaliação; o proprietário; metodologia utilizada e o valor final adotado.

- Identificação do solicitante Citar o solicitante do laudo de avaliação, conforme indicado pelo contratante. Neste item ainda podem ser citados os proprietários do (s) imóvel (eis) avaliado (s).

- Finalidade de laudo Geralmente é informado pelo solicitante. As principais finalidades dos laudos podem ser: alienação de bens; aquisição de imóveis novos ou usados; arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel); doação; dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em banco pela área comercial; garantia de operação comercial; locação de imóveis comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial e permuta.

- Objetivo da Avaliação O objetivo da avaliação está geralmente focado na determinação dos valores de mercado(venda e locação) de liquidação forçada ou liquidação imediata, e de outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor em desmonte , custo de reprodução, custo de reedição e custo de reposição.

- Objeto da Avaliação Os tipos de bens geralmente avaliados são: centros comerciais; shoppings centers; lojas; prédios comerciais; hospitais; hotéis; universidades; complexos industriais; postos de combustíveis; apartamento; casas; conjuntos residenciais; garagens autônomas; edifícios de garagem; galpões e armazéns; terrenos; glebas urbanizáveis; loteamento; salas e andares corridos e terrenos de vocação comercial.

- Indicação do (s) método (s) e procedimento (s) utilizado (s) Atender ao disposto no item 8 da NBR 14. 653- 1/2001, indicando a (s) metodologia (s) aplicada (s), e justificando sucintamente sua utilização. Os métodos tratados pela NBR 14.653 são: método comparativo direto de dados de mercado; método involutivo; método evolutivo; método da capitalização da renda; método comparativo direto de custo e método da quantificação de custo (quando não for possível aplicar um dos métodos relacionados acima, este procedimento deve ser citado no Parecer Técnico, não podendo ser enquadrado como Laudo de Avaliação.

- Tratamento dos dados e identificação dos resultados Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado alcançado.

- Resultados da avaliação e sua data de referência Indicar preferencialmente (valor de mercado em R$ por extenso e considerações finais quanto ao valor do bem; valor para liquidação imediata com o valor máximo, indicar o prazo de permanência mínima, em R$ por extenso ou com o valor mínimo, indicar o prazo e permanência máxima, em R$ por extenso.).

- Qualificação legal completa e assinatura do (s) profissional (is) responsável (is) pela avaliação Incluindo observação complementares e a relação e anexos.

o As observações complementares importantes são: ônus, dívidas e gravames, invasões, áreas parciais e totais não averbadas; riscos de inundações e restrições de órgãos e proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água e esgoto, telecomunicações- áreas de servidão.).
o Profissional (is) responsável (is): deverá conter o nome dos profissionais com as respectivas assinaturas, títulos e indicação do número do CPF/ CGC e do registro no CREA do profissional (is) ou empresa (s) responsável (is), com os respectivos números da ART referente ao trabalho.
o Local e Data do Laudo/Parecer Técnico.
o Anexos, contendo: fotografias coloridas do imóvel avaliado, que permitem a identificação do bem, destacando as fachadas e interior do imóvel, o logradouro com a numeração e a vizinhança; vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo; diagnóstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando não contemplado no corpo do laudo; documentação do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietário; pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da amostra; croqui de localização do imóvel avaliando e dos elementos amostrais;
A.R.T – Anotação da Responsabilidade Técnica dos trabalhos, junto ao CREA (via do contratante); tratamento de dados e memorial de cálculos, incluindo o gráfico de preços observados versus valores estimados; resultados dos valores estimados para liquidação forçada (imediata) do bem e demais documentos que fundamentam o trabalho e arquivos gerados em meio digital, quando solicitado pelo contratante.
55 - Métodos utilizados em uma Avaliação de Imóveis?
Todas as metodologias usadas pelos avaliadores devem atender às Normas Brasileiras, sendo as mais usuais:

- Método Comparativo Direto o valor é obtido por meio da comparação com imóveis assemelhados, isto é, com as mesmas características.

Esse método é muito utilizado em avaliações de: imóveis residenciais e comerciais, tendo resultados mais adequados em imóveis homogêneos (que são padronizadas e esteticamente iguais), facilitando a comparação;

- Método Evolutivo é um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção devendo ser consideradas, também, as condições do mercado com o emprego do fator de comercialização.

Esse método é muito utilizado em avaliações de: postos de gasolina, supermercados, galpões industriais, etc;

- Método da Renda ou também chamado de método de remuneração de capital, o aluguel é determinado pela aplicação de uma taxa de renda sobre o valor do próprio imóvel sendo indicado nas hipóteses em que a utilização da comparação direto seja impraticável.

- Método involutivo ou método de custo serve para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação, ou que são destinados à incorporação.

É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno bruto, não construído, para apropriação do valor de terreno bruto, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobiliário FUTURO.

Esse método é muito utilizado em avaliações de: galpões, terrenos destinados à implantação de empreendimentos de base imobiliária (Highest and Best Use), loteamentos e incorporações em geral.
66 - Quais os principais serviços desenvolvidos pela Amaral d’ Avila
Os principais serviços desenvolvidos pela Amaral d’ Avila são os seguintes:

o Avaliações de imóveis urbanos
o Industrias e rurais
o Avaliações de máquinas e equipamentos
o Avaliação do good-will (fundo de comércio)
o Avaliação do valor econômico da empresa
o Avaliação do valor da marca
o Avaliação do valor de direitos e concessões públicas;
o Estudo de “Highest and Best Use” em avaliações de empreendimentos de base imobiliária;
o Avaliação de ativos biológicos (Lei nº 11.683/07); Avaliação do valor de licenças ambientais;
o Avaliação de acervos técnicos; Compra e vendas e ativos;
o Garantias em operações de crédito;
o Avaliações visando suportar as operações em Fusões e aquisições; Seguros ( máximo valor segurável; DMP e DNP);
o Reavaliações de ativos e atendimento aos dispositivos da Lei 11.638/07 (I.F.R.S), dentre outros.
o Perícias de Engenharia;
o Inspeção Predial de obras civis;
o Perícias em máquinas e equipamentos industriais;
o Fiscalização de Obras e liberação de recursos;
o Gerenciamento do contrato de seguros em Obras de infraestrutura.
77 - Por que as Operações Urbanas são Consorciadas? E o que são as CEPAC?
Uma operação urbana é um instrumento legal de intervenção de iniciativa do poder público, que viabiliza melhorias urbanas de caráter urbanístico, consorciando interesses diversos do setor público, privado e da população (que irá ser beneficiada) e devido a estas características é denominada Operação Consorciada.

Os CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos, no caso de São Paulo, pela Prefeitura do Munícipio de São Paulo, através da SP URBANISMO, utilizados como meio de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada.

Cada CEPAC equivale a determinado valor de m2 de área privativa para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos de parâmetros de um terreno ou projeto.

Cada operação urbana tem a sua própria regulamentação, uma regulamentação específica, como a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada e a Operação Urbana Consorciada Faria Lima.
88 - Como são avaliados os imóveis Rurais?
Imóveis rurais podem ser definidos como sendo todo imóvel vocacionado para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização é considerado uma propriedade de uso rural.
Para avaliar-se imóveis rurais deve-se levar em consideração as terminologias, conceitos e normas da ABNT NBR 14.653, mais especificamente a ABNT NBR 14.653-3, pois onde está detalhada as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas ; classificação da sua natureza; descrição das atividades básicas; definição da metodologia básica; identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; especificação das avaliações e requisitos básicos dos laudos e pareceres técnicos de avaliação.
99 - Como são avaliados os imóveis urbanos?
As avaliações em imóveis urbanos restringem-se a terrenos para habitação ou comércio; glebas urbanizáveis; casas; apartamentos; salas comerciais ou prédios industriais.

Além da determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito incidindo sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários; dissolução de sociedade; operações de compra e venda; aluguel; cobrança de tributos; seguros; hipotecas; estudos de dinâmica imobiliária entre outros.

A ABNT NBR 14.653 para avaliação de imóveis urbanos determina as suas diretrizes, quanto a: classificação da sua natureza; instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; descrição das atividades básicas; definição da metodologia básica; especificação das avaliações e requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
1010 - Como são avaliadas as máquinas e equipamentos?
As avaliações em máquinas e equipamentos tem o objetivo, na maioria das vezes, de encontrar a tendência central ou a média ponderada do mercado, ou seja, a obtenção do valor de mercado de determinado bem no estado em que o mesmo se encontre.

São três os caminhos mais usuais para avaliação de máquinas e equipamentos: informações de mercado; renda que a máquina ou equipamento possa produzir e custo (menos depreciação).

Para avaliar- se máquinas e equipamentos deve-se levar em consideração as terminologias, conceitos e normas da ABNT NBR 14.653, mais especificamente a ABNT NBR 14.653- 5.
1111 - Por que é tão importante efetuar o gerenciamento de obras seguradas?
O gerenciamento das obras é muito importante pois com um bom gerenciamento tem-se um aprimoramento no planejamento, no acompanhamento dos riscos, custos e qualidade das obras.

Para isso a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações realiza trabalhos de acompanhamento, fiscalização, e gerenciamento de obras, inclusive voltados para a contratação e administração de seguros que irão garantir que os investimentos estão sendo aplicados de maneira correta nos empreendimentos.

Além disso, a Amaral d’ Avila fornece suporte técnico especializado no monitoramento de riscos, garantindo a eficácia e o fiel cumprimento das obrigações contratuais assumidas, nos mais diversos tipos de empreendimentos, contribuindo assim, para o sucesso e a minoração dos riscos em grandes projetos e obras.
1212 - Como funciona uma assistência técnica em perícia judicial?
Antes de falamos sobre a perícia judicial devemos definir o que é perícia, pois uma perícia possui diversos conceitos ou definições e um desses significados é sobre o meio ou prova realizada com o objetivo de mostrar a verdade de um fato, a uma ou mais pessoas que a busquem.

Quando essa verdade é postulada por partes envolvidas em um processo judicial, com fatos e alegações divergentes, pode o Juiz do processo, se assim julgar necessário, nomear um especialista para produzir a prova que elucidará a questão.

Lembrando que essas assistências técnicas em perícias judiciais que envolvam avaliações ou perícias de imóveis, de máquinas e equipamentos, somente podem ser elaboradas por arquitetos, engenheiros e agrônomos (dentro de suas habilitações). O laudo pericial deve ser objetivo e conclusivo, pois requer o aclaramento das questões técnicas; deve afirmar ou negar o que foi indagado nos quesitos elaborados pelas partes, tendo uma abordagem eminentemente técnica.

Além disso, os laudos de assistência técnica em perícia judicial deve ser apresentado ao cliente obedecendo às prescrições e detalhes da Norma NBR 13.752 da ABNT.
1313 - A Amaral d’ Avila realiza avaliações de fusões e aquisições?
Sim, a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações está presente nas principais empresas deste País e tem participado de grandes negócios envolvendo avaliações de patrimônio, como a avaliação do Grupo Bunge e da Fosfértil, da fusão do Grupo Pão de Açúcar com o Grupo Casino e na área de crédito, o Grupo Votorantim, o Grupo Bayer S/A e atuou como consultor na avaliação econômica da empresa Tavares de Melo (vendida para o Grupo Dreyfus).

A Amaral d´Avila presta serviços para o Grupo Suzano, Carrefour, Wal-Mart, além de ter participado de inúmeras avaliações em alianças com a empresa PWC- PriceWaterhouseCoopers).
1414 - Como contratar um laudo de avaliações de imóveis urbanos com a finalidade de venda, com a Amaral d’ Avila?
Para contratar um laudo de avaliações de imóveis urbanos com a finalidade de venda basta contatar a equipe do Comercial através do e-mail: comercial@amaraldavila.com.br ou pelo telefone: (11) 5904-7572, lembrando que você está contratando uma empresa com mais de 26 anos de experiência na elaboração de 34.000 (trinta e quatro mil) laudos, em todo o Brasil e Exterior.

A contratação de um serviço deve, prioritariamente, focar na CREDIBILIDADE, CONFIANÇA e COMPETÊNCIA da empresa, ou do PROFISSIONAL, nunca, exclusivamente, no valor do serviço, tendo em vista, que o principal objetivo é a contratação de profissional HABILITADO, perante o sistema CREA, exibindo condições TÉCNICAS para a prestação técnica dos serviços.
 
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