COMO TRABALHAR COM GARANTIAS REAIS EM OPERAÇÕES DE CRÉDITO?

COMO TRABALHAR COM GARANTIAS REAIS EM

OPERAÇÕES DE CRÉDITO?

A Concessão de Crédito e as Garantias Reais

O crédito e as garantias caminham sempre na mesma direção, porém, nem sempre, no mesmo sentido, razão pela qual a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações estuda profundamente esta relação e apresenta aos seus clientes e seguidores algumas de suas observações.

Não tão distante, no ano de 2002, em decorrência de escândalos corporativos de grandes dimensões em território norte-americano, foi implementada a legislação denominada “SOX” (Sarbanes Oxley), tendo como principal objetivo o de evitar o esvaziamento de investimentos financeiros e a fuga de investidores causada pela fragilidade e aparente insegurança acerca da governança das empresas, tendo criado para as empresas de capital aberto, mecanismos confiáveis de auditoria e segurança. A mitigação de riscos proporcionaria a diminuição da ocorrência de fraudes e maior facilidade de sua identificação, quando ocorressem, garantindo a transparência na gestão das companhias.

Assim, todas as empresas que tivessem ADRs (American Depositary Receipts) negociadas na NYSE (New York Stock Exchange), segundo a SEC (Securities and Exchange Commission), deveriam obrigatoriamente seguir as regras da “SOX”.

Apesar de importantes e necessárias, tais recomendações não foram suficientes para que houvesse conveniente minoração dos riscos, em especial aqueles existentes no sistema financeiro internacional. Diante disso, um conjunto de iniciativas promovidas pelo “Fórum de Estabilidade Financeira (FSB – Financial Stability Board) e pelo G20 foram colocadas em prática, determinando medidas regulatórias e de reforço da estrutura de capital e indicadores de liquidez, visando melhorar a capacidade de absorção de choques em situações limite, aprimorando as práticas de gestão e seguindo objetivos semelhantes aqueles adotados quando da implantação da “SOX” em 2002. Tal reunião recebeu o nome de Acordo de Basiléia III, entrando em vigor em 1º de Outubro de 2013.

A prática da concessão de crédito alicerçada em garantias reais é um padrão internacional, praticada há centenas de anos, em grande parte sob demanda e de atuação das instituições financeiras, em especial para o crédito imobiliário e em operações mais elaboradas e estruturadas para o crédito corporativo.

Não obstante, as operações de garantias podem camuflar uma falsa sensação de “garantia”, que na verdade podem tornar-se, em momento de “estresse”, em grande escala, um problema de baixa liquidez e de lenta solução para recompor o caixa da operação financeira, caso o estudo técnico e formal da garantia não seja enfrentado adequadamente.

A formalização das garantias reais é tão ou mais importante que a própria garantia em si, tendo em vista que uma formalização viciada, calcada em imóveis nem sempre analisadas sob o ponto de vista do seu valor de mercado e de liquidação forçada, poderá não fornecer efetiva segurança à instituição financeira.

Da mesma forma, a formalização eivada de vícios técnicos poderá ensejar enormes custos e morosidades para que a garantia seja efetivamente realizada, podendo, na verdade, inviabilizar a utilização da garantia como instrumento efetivo de penhor.

Vale lembrar que empresas multinacionais que negociarem ADR’s nas Bolsas de Valores Norte-Americanas podem ser processadas, e seus dirigentes responsabilizados, por perdas decorrentes de riscos não identificados, mal avaliados ou mal gerenciados, acarretando severas implicações legais que recairiam sobre a cadeia de comando da instituição, desde o ponto originador do risco até aos controladores da instituição financeira, ou seja, todos aqueles que de alguma forma contribuíram para o prejuízo (cadeia de risco).

Muitas empresas e instituições financeiras ainda adotam posturas ultrapassadas na análise e aceitação de garantias, desprezando aspectos básicos de segurança não só no que tange ao valor, mas também, e em muitos casos, na análise dominial do bem oferecido em garantia, podendo ocasionar, em futuro não muito distante, riscos e insegurança jurídica ao credor, inviabilizando qualquer possibilidade de recuperação do valor representado pela “pseudo” garantia real.

A avaliação das garantias reais por imobiliárias ou leigos, sem aplicação efetiva das Normas Técnicas Brasileiras (ABNT), bem como das recomendações da IVSC (Internacional Valuation Standart Committee) e da RICS (Royal Institute Chartered Surveyor), confrontam com as posturas de transparência coorporativa e contribuem com elevados e desconhecidos riscos para os cotistas e investidores de instituições financeiras.

Na mesma linha, companhias que deixam de gerenciar a massa de seus ativos em garantia, como a carteira de imóveis destinados ao crédito imobiliário, podem não ter a mínima ideia do patamar de seus riscos, estando completamente expostos às incertezas no que tange às fraudes, variações abruptas de liquidez macroeconômicas ou microeconômicas, desapropriações inesperadas, invasões e passivos ambientais ocultos, dentre outros.

No entanto, em que pesem os riscos, a adoção da garantia real acarreta benefícios, em especial, pelo seu caráter perene e de baixo custo ao longo do relacionamento contratual, sendo largamente e cada vez mais utilizada em operações de crédito de médio ou longo prazo, proporcionando segurança e liquidez, desde que todos os procedimentos técnicos e formais sejam adequadamente seguidos.

Na atual conjuntura brasileira notamos que a liquidez do mercado imobiliário urbano vem sofrendo gradual melhora, tendo em vista os efeitos da lenta recuperação econômica decorrente das medidas macroeconômicas corretivas, como a limitação nos gastos orçamentários federais, leis de responsabilidade fiscal, quedas nas taxas de inflação e juros e as reformas em curso, trabalhista e previdenciária, assim como a estabilização dos índices de desemprego.

Nos financiamentos eminentemente destinados ao crédito imobiliário notamos que, em 2016, nas 5 (cinco) capitais de maior concentração ocorreram lançamentos de imóveis residenciais verticais (apartamentos), bem como a estabilização ou leve diminuição dos estoques, trazendo novo alento a toda cadeia de produção e para as instituições financeiras que carregam grandes volumes de ativos.

Além disso, o segmento de agronegócios está aquecido e as “commodities” estão valorizadas, impulsionando os valores praticados para os imóveis rurais.

Observa-se, portanto, que em momentos de crescimento econômico há natural relaxamento no que tange às necessidades de minoração dos riscos, devido à falsa expectativa de segurança causada pela liquidez do mercado. Ledo engano!

Os ciclos econômicos se apresentam como curvas senoidais, exibindo picos extremos positivos e vales recessivos e, em um País como o Brasil, a instabilidade macroeconômica e política é uma de suas mais importantes características, impactando direta ou indiretamente no desempenho do mercado imobiliário e, consequentemente, das garantias reais, reforçando a necessidade do contínuo estudo da garantia.

Em momentos de crises de liquidez ou de demanda, podem ocorrer descolamentos dos valores históricos e a sobrevalorização dos ativos.

É no momento de grande liquidez que as instituições financeiras e empresas que concedem crédito devem tomar os maiores cuidados pois, com o aumento da demanda por crédito pelas pessoas físicas e empresas, o concedente deve exigir a adequada contrapartida, como por exemplo a garantia real, sendo este o melhor momento para fazê-lo.

De posse das garantias reais a instituição financeira deverá gerir os ativos, a fim de “marcar a mercado” não só o valor dos ativos, mas sua liquidez, em momento de estresse, contribuindo para minorar os riscos sistêmicos em uma época de crises de liquidez.

E por conhecer os meandros desta relação entre as Operações de Crédito e as Garantias Reais é que a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações pode atender plenamente os “departamentos de crédito, risco e patrimônio”, trazendo sua experiência, competência, qualidade e confiança às instituições financeiras e empresas concedentes de crédito.

Entre em contato com a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações e conheça um pouco mais da nossa experiência e qualidade da equipe técnica, pelo telefone 55 (11) 5904-7572 / 55 (11) 99115-2117/ 55 (11) 94537-6178 ou pelo e-mail: corporativo@amaraldavila.com.br ou celso.amaral@amaraldavila.com.br .