Antes de adentrar no tema de avaliação de ativos mais especificamente, é importante entender o que são ativos. Basicamente, ativo é todo bem necessário para o desenvolvimento da atividade fim de uma empresa ou negócio, que irá propiciar um futuro benéfico e econômico.
Eles se dividem em:
- Tangíveis (ou que possuem corpo) e são denominados ativos fixos ou imobilizados. Como exemplos temos: máquinas, equipamentos, veículos, imobiliários, etc.
- Intangíveis (ou incorpóreos) e são denominados como ativos intangíveis. Como exemplos temos: marcas, patentes, direitos, “softwares”, etc.
Uma empresa normalmente tem tantos ativos tangíveis quanto intangíveis, ou seja, para avaliação de seus ativos, diversas metodologias e critérios distintos devem ser utilizados, sendo salientado que o Avaliador deve seguir como base de análise, ponto de partida, as recomendações presentes nas Normas Brasileiras (NBR 14.653), que por sua vez seguem a conceituação da UPAV (União Panamericana de Avaliadores), do Appraisal Institute (USA) e da RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors (UK).
Cioso da qualidade e técnica dos serviços de consultoria no segmento de engenharia de avaliações, o IBAPE-SP desenvolveu e continua desenvolvendo diversos estudos para complementar as Normas Brasileiras, permitindo que os avaliadores tenham material técnico suficiente, para aplicar as melhores práticas em seus trabalhos técnicos.
Avaliação de ativos de bens tangíveis:
As avaliações dos Ativos de uma empresa podem ter diversas finalidades, como por exemplo:
- Para compra e venda de um bem móvel ou imóvel;
- Incorporação aos ativos da empresa;
- Para marcação à mercado;
- Garantias bancárias em uma operação de crédito, etc.;
- Desmobilização (venda) de um ativo;
- Determinação de um valor locativo de um imóvel;
- Determinação do valor de IPTU, ou ITR de um imóvel em contestações de impostos;
- Determinação do valor para venda em leilão (distress value ou fair value) e;
- Avaliações em demandas judiciais e em procedimentos arbitrais.
De qualquer modo, as avaliações de ativos tangíveis têm como base a comparação! Ativos com características homogêneas como apartamentos, terrenos em loteamentos, alguns tipos de imóveis comerciais (lojas em Shoppings), podem ser avaliados diretamente, ou seja, comparados com outros imóveis semelhante, desde que localizados em mesma região geoeconômica, no entanto, imóveis heterogêneos, como indústrias, residências, empreendimentos logísticos, de varejo, são mais complexos e demandam a aplicação de outras metodologias indiretas para a elaboração da análise técnica.
Segundo às Normas da ABNT, a avaliação de um imóvel exibe alguns passos que devem ser seguidos, tais como:
- Estudo da documentação;
- Vistoria do imóvel “in loco”;
- Pesquisa de mercado e;
- Tratamento estatístico.
Ou seja, a avaliação de um ativo não é um procedimento que não requer análise, bom senso, o avaliador deverá ir à campo identificar o imóvel, coletar seus dados físicos, idade real e aparente, melhoramentos públicos, ou seja, “sentir” o imóvel e o mercado onde está inserido.
Após a vistoria deverá coletar elementos comparativos que são amostras do mercado imobiliário, suas principais características, a fim de tentar utilizá-los em uma análise estatística.
Como exposto, as metodologias de avaliações imobiliárias estão descritas nas Normas Técnicas que regem a matéria, sendo a NBR 14.653-1 e 14.653-2 para imóveis urbanos e a NBR 14.653-3 para imóveis rurais.
Basicamente, elas são calcadas no Método Comparativo (direto) e no Método Evolutivo (indireto), que já falamos aqui no blog.
Nos ativos intangíveis, a determinação do valor de um empreendimento de base imobiliária, (como um Hotel, Hospital, Edifício Corporativo, Empreendimento Logístico, Shopping Center), ou a avaliação do fundo de comércio de lojas, como preconizado nas Normas da ABNT, utiliza-se com maior frequência o Método Involutivo, onde é analisada a geração de receitas líquidas geradas pelos empreendimentos ao longo de seus contratos, utilizando-se para tanto, o fluxo de caixa descontado (FDC).
Podemos ir muito longe falando das inúmeras técnicas utilizadas nas avaliações, nas próximas matérias aprofundaremos mais os conceitos utilizados, mas o que já podemos ter certeza, é que a avaliação de um ativo é uma especialidade dominada por poucos!
