Antes de mais nada, é importante deixar claro que, no segmento de Engenharia de Avaliações, que dentre outros, engloba a avaliação imobiliária, existem diversas normas internacionais e brasileiras a serem seguidas.
As normas da ABNT (14.563-1 e 2), recomendam métodos diretos e indiretos para a determinação do valor de um imóvel que serão escolhidos quando o avaliador analisar o imóvel avaliando, verificar suas particularidades, dificuldades, o mercado que está inserido, ou seja, quando “sentir” o que estiver fazendo.
Como exposto, os métodos de avaliação de imóveis são diversos, assim como são as variáveis e fatores que irão determinar quais serão, e como serão aplicados em cada situação. Os imóveis são ativos heterogêneos, diferentes por si só.
Por exemplo: dois terrenos de mesmas dimensões e características físicas, situados, em uma mesma rua, localizados frente a frente, podem ter valores completamente diferentes devido à fatores legais (zoneamento), dentre outros.
Ou seja, para determinar o seu valor, deve-se levar em consideração diversos quesitos, como localização, testada, áreas de terreno e construída, por exemplo. Portanto, como já colocado cabe ao avaliador ter a sensibilidade para fazer a melhor homogeneização desses valores.
Devido à relevância do tema e às tantas dúvidas que surgem ao redor da determinação do “valor de um imóvel”, fizemos um recorte para falar sobre e esclarecer alguns pontos principais.
O avaliador tem como direcionamento o atendimento às Normas Brasileiras que balizam os trabalhos desenvolvidos pelos Peritos e Avaliadores, desde a vistoria do imóvel, até o tratamento matemático das amostras. Tudo isso e muito mais, precisa ser levado em conta pelo avaliador para que o laudo de avaliação atenda às melhores práticas.
Método comparativo
Um método muito comum na avaliação imobiliária, principalmente na avaliação de terrenos, é o método comparativo. Basicamente, durante a vistoria predial ou do terreno, o vistoriador recolhe os dados necessários no local e leva até o avaliador (já falamos aqui sobre a importância de a vistoria ser feita por uma pessoa diferente da que faz a avaliação final, confira aqui).
O avaliador, por sua vez, deverá aplicar determinados índices e transpor os dados com elementos comparativos com base em imóveis ou terrenos que possuam condições semelhantes. Fatores valorizantes ou desvalorizantes também serão tratados e corrigidos pelo avaliador.
Método de renda e evolutivo
Entre os outros métodos de avaliação de imóveis estão: o por renda e o evolutivo.
O método de avaliação por renda é recomendado (lembrando que não é necessariamente uma regra e tudo irá depender do caso) para empreendimentos de base imobiliária, que são feitos para auferir renda depois de concluídos. Alguns exemplos: lojas destinadas à varejistas, edifícios ocupados por hospitais, edifícios corporativos, indústrias, imóveis logísticos, etc.
Já o método evolutivo avalia o terreno e o custo das construções sobre o terreno, com o objetivo de determinar o valor total do imóvel (com as construções adequadamente depreciadas).
Importância do banco de dados
Em todos os casos, cabe ao avaliador ter a sensibilidade de explicar e indicar o melhor método para o cliente. Além disso, para o melhor resultado, é fundamental que a empresa possua um bom banco de dados imobiliário, devidamente qualificado.
Falhas no levantamento de dados em campo, ou na construção das informações podem gerar imprecisões importantes nos valores finais da avaliação, e até mesmo em grandes prejuízos, para o cliente e para o próprio avaliador.
Portanto, independente do método escolhido para a avaliação do seu imóvel, a qualidade dos dados das informações e principalmente, a experiência do profissional que elabora a avaliação, são pontos dos mais importantes na hora de determinar o valor de um bem.
