Avaliações de Imóveis Rurais

[dropcap ]A[/dropcap] Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações possui em seu portfólio amplo conhecimento em avaliações de imóveis rurais.

Mas o que são considerados imóveis rurais?

Todo imóvel vocacionado para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização é considerado uma propriedade de uso rural.

O engenheiro responsável para elaboração deste tipo de trabalho, segundo a Lei Federal 5.194/66, regulamentada pelo Confea, Resoluções 345 e 1010/2005 – atividade 6, os profissionais, no caso Arquitetos ou Engenheiros, somente poderão atuar se tiverem habilitação técnica para tanto, ou seja, para elaboração de laudos envolvendo propriedades rurais – o Engenheiro Agrônomo é o principal profissional habilitado para tal e para avaliação de essências florestais, o Engenheiro Florestal, é o mais indicado pois pode realizar a avaliação considerando todos os aspectos produtivos.

Os empreendimentos de base rural são destinados à exploração das atividades agrícolas e pecuárias, à extração e à exploração vegetal e animal, à transformação de produtos agrícolas ou pecuários, sem que sejam alteradas composição e as características do produto in natura.
Para que o imóvel seja considerado rural, não basta que se situe em área rural ou não urbana, mas precisa ter seu meio de exploração com finalidades rurais, como culturas, criação de semoventes, reflorestamento e etc.

Por ser um campo de avaliações muito vasto, necessita de profissionais habilitados e dispostos à atuação, o Engenheiro, seja ele Agrônomo ou Florestal que irá avaliar o empreendimento rural deve ser qualificado em engenharia de avaliações, conhecedor dos fatores de mercado que influenciam no preço de um imóvel rural e ter uma visão geral de sua estrutura produtiva.

Para se avaliar imóveis rurais deve-se levar em consideração as terminologias, conceitos e normas da ABNT NBR 14.653, mais especificamente a ABNT NBR 14.653-3, pois está detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:

Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
Classificação da sua natureza;
Descrição das atividades básicas;
Definição da metodologia básica;
Identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;
Especificação das avaliações;
Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

Os imóveis rurais podem ser classificados da seguinte maneira:

DIMENSÃO

pequeno ( até 4 módulos fiscais);

médio (de 4 a 15 módulos fiscais),

grande (acima de 15 módulos fiscais).

EXPLORAÇÃO

Não explorado;

De lazer e turismo;

De agricultura;

De pecuária;

De silvicultura;

Agroindustrial,

Misto.

TERRAS

Terra Bruta (terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural);

Terra Nua (terra sem produção vegetal ou vegetação natural),

Terra cultivada (terra com cultivo agrícola).

BENFEITORIAS

Produção vegetal (culturas);

Construções (casa, galpão, cercas) e instalações (rede de energia elétrica, rede de distribuição de água),

Obra e trabalhos de melhoria das terras.

MÁQUINAS EQUIPAMENTOS FIXOS OU REMOVÍVEIS

VEÍCULOS

SEMOVENTES

RECURSOS NATURAIS

Florestais;

Hídricos,

Minerais.

FRUTOS

Rendas e exploração direta;

Aluguel;

Arrendamento;

Parcerias.

DIREITOS

Servidões;

Usufrutos;

Concessões;

Comodatos;

Direitos hereditários,

Direitos possessórios.

O engenheiro de avaliações, com foco nos imóveis rurais, deve esclarecer aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir, dentre outros:

Finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e etc.;
Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento, outros valores, valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação forçada, indicadores de viabilidade e etc.;
Prazo limite previsto para apresentação do laudo;
Condições a serem utilizadas no caso de laudos de uso restrito.

Os imóveis rurais ainda podem ser caracterizados pela região de acordo com os seguintes aspectos:

Aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos;
Aspectos ligados à infraestrutura pública como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticidade durante o ano agrícola;
Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
Estrutura fundiária, vocação econômica e disponibilidade de mão-de-obra;
Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento;
Denominação;
Dimensões (área registrada e área levantada topograficamente quando existente);
Limites e confrontações;
Situação;
Destinação;
Recursos naturais;
Sistema viário interno;
Telefonia, rede de energia interna,
Utilização econômica atual e condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DAS TERRAS

Aspectos físicos;

Identificação pedológica;

Classificação da capacidade de uso das terras,

Condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E INSTALAÇÕES

Dimensões;

Aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos);

Estado de conservação, idade aparente, vida útil;

Aspectos funcionais,

Condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DAS PRODUÇÕES VEGETAIS

Estado vegetativo;

Estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras), nível tecnológico;

Produtividades esperadas, riscos de comercialização;

Adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;

Condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DAS OBRAS E TRABALHOS DE MELHORIAS DAS TERRAS

Dimensões e quantidade;

Aspectos qualitativos e tecnológicos;

Estado de conservação, idade aparente, vida útil;

Aspectos funcionais,

Condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

Fabricante (tipo, marca, modelo, ano de fabricação, número de série);

Características técnicas (potência, capacidade operacional),

Estado de conservação e funcionalidade.

CARACTERIZAÇÃO DAS ATIVIDADES PECUÁRIAS

Espécie, raça, categoria dos animais;

Índices zootécnicos e aspectos sanitários,

Manejo, alimentação e etc.

CARACTERIZAÇÃO DAS ATIVIDADES DE CONSTRUÇÕES E INSTALAÇÕES

Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação,

Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade do imóvel.

CARACTERIZAÇÃO DAS TERRAS AVALIADAS EM CONJUNTO COM BENFEITORIAS

Características dos imóveis (localização, área, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos e recursos naturais) são consideradas como variáveis independentes.

Como exposto, é possível denotar as inúmeras variáveis que interferem diretamente na avaliação de imóveis rurais!
Outra técnica utilizada visando a determinação do valor de um imóvel é o método indireto, baseado em seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros ou de um empreendimento, pata uma data e um lugar determinado. Os imóveis rurais possuem algumas terminologias próprias são elas:

Aproveitamento eficiente (aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente);
Contemporaneidade (características de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor de mercado imobiliário do qual fazem parte);
Custo de oportunidade do capital (maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez);
Fator de classe de capacidade de uso das terras (fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, etc.);
Fator de situação (fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso);
Funcionalidade de benfeitoria (grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região);
Situação do imóvel (compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade);
Entidades técnicas reconhecidas (organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA;
Valor econômico (valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações é líder de mercado na avaliação de imóveis rurais, tendo participado dos principais projetos já desenvolvidos neste País, assim como, em Fundos de Investimento Imobiliário.

O Departamento de Agronegócios da Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações, avalia ativos como:

avaliações de áreas rurais sem cultura;
avaliações de culturas temporárias, semi-perenes e perenes (tais como: reflorestamento, café, cana de açúcar e etc.);
avaliações econômicas (valor do ativo, fundo de comércio, etc.);
estudos de viabilidade de agroindústrias,
investigação de áreas rurais (domínio, posse e localização).

Matéria produzida pelo departamento de Agronegócios da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações.