Em matéria de capa, no jornal Folha de São Paulo, no dia 6 de Dezembro de 2012 em seu caderno Mercado, o diretor corporativo Celso Amaral da Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações expressou sua opinião sobre o assunto. A matéria possuía o seguinte título: “Limite de compra de imóvel com FGTS pode subir para R$ 750 mil”.
Em mais uma medida para estimular a economia, o governo avalia aumentar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar com o seu saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), tanto à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que tem juros menores. Teoricamente, essa medida está pronta e tem a aprovação de Guido Mantega, Ministro da Fazenda. Mas a palavra final caberá a presidente Dilma Rousseff. Com seu aval, o governo precisará aprovar resolução no CMN (Conselho Monetário Nacional, presidido por Mantega). Oficialmente, o órgão diz considerar adequado o teto de R$ 500 mil.
Porém, uma preocupação apontada por técnicos é o impacto que a medida poderá ter nos recursos do fundo.
Mas, de acordo, com parecer da Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS, repassado à Fazenda, estima que só 0,2% dos cotistas atuais se enquadrariam na faixa de renda compatível com imóveis desse preço.
Em razão deste fato uma proposta que surgiu foi a de elevar o valor para o teto, em apenas grandes capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, onde o preço do imóvel subiu muito nos últimos anos, mas há dúvidas sobre restrições legais.
Na avaliação de técnicos do governo, a elevação do FGTS faria um universo maior de trabalhadores ter acesso a juros mais baixos, mesmo que não usem o FGTS na hora da compra.
Apesar de a taxa máxima dos imóveis financiados no SFH ser de 12%, hoje, segundo o governo, o valor cobrado varia de 7,5% a 10,5% ao ano.
Outra avaliação é que a mudança permitiria uma atuação mais forte dos bancos privados, que costumam financiar imóveis de valor próximo do teto atual de R$ 500 mil. Os financiamentos da Caixa, principal agente financeiro do setor e com público- alvo de menor renda, ficam em torno de R$ 300 mil.
Em um levantamento feito pela Geoimovel (grupo pertencente a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações e a maior empresa de informações imobiliárias do Brasil), nota-se que o lançamento de residências na faixa de R$ 500 mil na capital paulista diminuiu desde 2009, quando o limite para o FGTS sofreu a última atualização, de R$ 350 mil para R$ 500 mil.
Em 2009, as moradias novas custavam até R$ 500 mil em 82% dos bairros com lançamento. No ano passado, 2012, em 67% desapareceram dessa lista de endereços, regiões como: Lapa, Morumbi (ambos na Zona Oeste); Santo Amaro, Jabaquara (os dois na Zona Sul) e Mooca (Zona Leste).
Desses locais, o maior aumento de valor foi observado no Morumbi, em que o preço médio do imóvel novo passou de R$ 400,4 mil para
R$ 962,1 mil (alta de 140%).
As unidades lançadas em 2012 no Morumbi possuem área média de 111 m2, enquanto as de 2009 tinham 67 m2 (aumento de 66%).
“Com o encarecimento dos terrenos, as construtoras optaram por lançar, em regiões como o Morumbi, próximo a grandes conjuntos corporativos, imóveis maiores para um público de renda mais alta”, diz Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimovel e da Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações.
Na Mooca, o tamanho médio das novas moradias aumentou pouco (9%) em três anos: de 90 m2 para 98 m2, enquanto o preço médio do metro quadrado subiu 89%, de R$ 3.700 para R$ 7.000.
Já na Lapa, em Santo Amaro e no Jabaquara, a área média até encolheu, mas a valorização do metro quadrado foi tanta que tornou as moradias lançadas em 2012 mais caras do que as de 2009.
Desses bairros, Santo Amaro foi o que teve a redução mais expressiva do tamanho médio das unidades (de 43%, de 107 m2 para 61 m2) e também a maior valorização do metro quadrado (218%, de R$ 3.900 para R$ 12,4 mil por m2, emmédia.).
“Principalmente nesses bairros, mas em toda a cidade, houve uma mudança do patamar de valores dos imóveis”, diz Amaral, “mas neste ano o ritmo de aumento já foi menor e deve seguir mais próximo à inflação daqui para a frente”, acrescenta.
Em busca de terrenos mais baratos, as construtoras passaram a lançar imóveis até R$ 500 mil em bairros mais distantes da região central. Entraram nesse rol de endereços em 2012 áreas, como: Tremembé (Zona Norte); Cidade Tiradentes e Cangaíba (ambos na Zona Leste), fora da lista em 2009. Os preços médio das moradias novas nesses locais oscilam de R$ 145,3 mil (Cidade Tiradentes) a R$ 495,7 mil (Tremembé).
Na avaliação de Amaral, o mercado de usados tende a ser mais procurado por quem quer uma alternativa um pouco mais em conta sem abrir mão do endereço escolhido.
“Os preços dos usados também sobem, mas a uma velocidade menor que os valores dos novos” (dependendo do bairro), afirma.
Alguns especialistas são contrários a elevação dos preços do FGTS pois para eles a mudança estimularia mais aumento de preços no mercado.
“Isso tende a ocorrer principalmente na periferia, onde os valores ainda são mais baixos”, diz Kleber Luiz Zanchim, professor de direito dos contratos do Insper, instituto de ensino e pesquisa. “Além disso, é preciso considerar que os preços em São Paulo e no Rio de Janeiro são pontos fora da curva em relação ao mercado nacional. E a política do FGTS é nacional”, afirma, ressaltado que, em outras capitais, R$ 500 mil são suficientes para comprar um bom apartamento.
“A elevação desse limite estaria acompanhando uma valorização que já ocorreu”, diz Octávio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), destacando que medida semelhante já havia sido tomada em 2009.
“É necessária uma nova atualização para atender melhor o consumidor que vai financiar um imóvel.”, diz Celso Amaral, que compartilha dessa opinião.
Para o executivo, o limite precisa de “um aumento importante”, para R$ 600 mil ou R$ 700 mil.
Porém, desde pelo menos o segundo semestre de 2011, os bancos negociam com o governo, uma elevação para R$ 750 mil.
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