Operação Urbana de São Bernardo do Campo (25.06.2012)
A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações, mantem equipe técnica exclusiva para atuação em Operações Urbanas Consorciadas, e desta vez vem desenvolvendo o Estudo de Viabilidade Técnico e Econômico para o munícipio de São Bernardo do Campo, maior município da Grande São Paulo.
A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliação está estruturando a Operação Urbana, realizando pesquisas e analisando o desempenho e comportamento do mercado atual e futuro, para que o município de São Bernardo do Campo possa gerar meios modernos de gestão pública visando o financiamento da implantação da infraestrutura urbana, melhoria da qualidade de vida da população, sem que ocorra um aumento do endividamento público.
A Operação Urbana é um instrumento legal, de intervenção oriunda do poder público, que viabiliza melhorias urbanas de caráter urbanístico, consorciando interesses diversos, do setor público ao privado e da população (que será beneficiada) e por conta dessas características, descritas a cima, é denominada como sendo uma Operação Consorciada.
As Operações Urbanas Consorciadas possuem algumas vantagens, como:
- Estabilidade Jurídica, regras claras e imutáveis, marco legal com risco zero;
- Readequação e reposicionamento do Espaço Urbano;
- Melhora da qualidade de vida da área do perímetro e das regiões lindeiras (ganho ambiental);
- Moderna ferramenta de gestão pública;
- Implantação de infraestrutura urbana com recursos oriundos diretamente da iniciativa privada;
- É uma operação de circuito fechado, ou seja, toda a sua arrecadação é investida em obras de infraestrutura no perímetro da operação que por sua vez alimenta o interesse de investimentos na iniciativa privada.
Para que a Operação Urbana Consorciada dê um resultado positivo, é preciso fazer uma análise preliminar que consiste no estudo das alterações e complementações à lei de zoneamento a fim de tornar as Operações Urbanas factíveis evitando a desorganização no mercado imobiliário.
No estudo da Operação Urbana Consorciada de São Bernardo do Campo, a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações ficou responsável pelo:
- Aprofundamento do estudo de viabilidade visando as consequências da operação e identificar as áreas concorrentes tendo em vista a fixação do perímetro abrangido pela Operação Urbana.
- Análise da concorrência se zoneamentos lindeiros e do modo que ocorrerá o impacto na Operação Urbana, elencando as ameaças e propondo medidas de correção.
- Análise das consequências das medidas mitigadoras de risco elencadas no Estudo de Impacto da Vizinhança (EIV), acompanhamento de toda a tramitação, com sugestões que visem o aperfeiçoamento visando aprovação.
- Análise sob o ponto de vista técnico urbanístico da proposta de lei específica, a ser elaborada pela Prefeitura de São Bernardo do Campo, contemplando os aspectos urbanísticos; aspectos legais e aspectos ambientais.
- Consultoria técnica visando fornecer subsídios à Prefeitura de São Bernardo do Campo, para organização e participação de audiências públicas e reuniões com entidades da sociedade civil visado discussão da Operação Urbana Consorciada.
- Consultoria técnica na elaboração das regras de gestão para acompanhamento da Comissão de Legislação Urbana da Operação Urbana Consorciada.
- Aprofundamento do levantamento de mercado do município e em especial da região abrangida pela Operação Urbana visando elaborar parecer definitivo de viabilidade técnica e determinação do valor mínimo do “ derivativo” denominado Certificado e Potencial Adicional de Construção (CEPAC), encaminhamento para aprovação junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e registro no BOVESPA, ou elaboração de tabela de conversão dos CEPAC em área adicional de construção e valor da contrapartida em função das características a serem estudadas considerando os mercados lindeiros concorrentes.
- Elaboração do Prospecto que será apresentado à CVM.
A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações está analisando três hipóteses de cenários (conservadora, realista e otimista), considerando as variáveis macro e micro econômicas da Operação Urbana Consorciada São Bernardo do Campo.
Com isso, a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações mostra mais um vez sua grande expertise técnica nesse tipo de trabalho e visa tornar São Bernardo do Campo uma cidade cada vez melhor!
