Raio-X Lapa

Matéria Raio- X Imobiliário 6: “Em renovação, Lapa tem oferta escassa”:

A sétima reportagem da série de 20 matérias do Raio-X Imobiliário publicada no Jornal Folha de São Paulo, em seu caderno de Imóveis, teve como bairro destacado, um localizado no Centro-Oeste da Capital Paulista: o Distrito da Lapa. A matéria foi expressa com o seguinte título: “Em renovação, Lapa tem oferta escassa.”.

A tradicional Lapa, localizado no distrito da Zona Oeste de São Paulo, com mais de 400 anos de história, se destaca pelo intenso processo de verticalização, notadamente de empreendimentos residenciais, costumam não ter lançamentos muito frequentes, e as suas unidades são vendidas rapidamente. Esse processo é facilitado pela existência de grandes galpões industriais, muitos deles em fase de desocupação, que são demandados por empreendedores do mercado imobiliário.

De acordo com o levantamento feito pelo Geoimovel (empresa pertencente ao grupo Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações e maior empresa de pesquisa imobiliária do Brasil), das 3.873 unidades residenciais lançadas desde janeiro de 2007 (distribuídas em 38 empreendimentos), há hoje apenas 135 à venda.

Um estudo feito pela incorporadora Esser mostra que a Lapa tem menos lançamentos do que o cobiçado bairro vizinho Perdizes. Só no ano passado, dos 1.031 apartamentos lançados na Lapa, por exemplo, 96% foram vendidos – já em Perdizes esse percentual foi de 64%.

Para Nick Dagan, diretor de incorporações da Esser, a combinação de preço e localização explica o sucesso dos empreendimentos na região. Ainda para Dagan, “o diferencial da Lapa, na comparação com Perdizes, é o preço do metro quadrado.”.

A demanda é intensificada pelo fato de o bairro exibir em seu território comércio diversificado, principalmente ao longo da Rua 12 de Outubro e nas proximidades do Mercado da Lapa. A infraestrutura consolidada e a tradição do bairro também são pontos fortes.

O preço médio do m²por área privativa no distrito é de R$ 7.666,00, ainda inferior ao de Perdizes- R$ 8.895,00- e ao de Pinheiros – R$12.613,00 -, segundo o Geoimovel.

Nos últimos anos se observou o surgimento de aproximadamente 30 empreendimentos residenciais, com incrível equilíbrio de empreendimentos de dois (2), três (3) e quatro (4) dormitórios, com unitários na ordem de R$ 5.000 a 7.000,00 o m², nas mais de 2.100 unidades lançadas. As unidades mais caras estão nas proximidades do Alto da Lapa, e as mais em conta nas proximidades da linha férrea, conhecida também como Lapa de Baixo.

Desde 2007, o aumento de preços na Lapa foi de 138%, percentual superior à alta de São Paulo, de 113%.

“ Há alguns anos, a Lapa estava fora da cidade e é curioso ver como hoje ela foi incorporadora a São Paulo”, diz João d’ Avila, diretor-técnico da Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações.

Para ele, a Lapa está “trocando de pele”. Ele ainda complementa: “em função dessa mudança do distrito, com consequente valorização de seus imóveis e ainda pela expectativa da implantação, a curto prazo, da linha rosa do metrô, pode-se afirmar que a Lapa, além de ser uma excelente opção de se morar, é hoje uma ótima opção de se fazer um bom negócio.”.

A roupagem industrial e com grandes galpões, misturada às casas construídas na primeira metade do século passado, dá lugar a grandes prédios residenciais.

Em seu entorno ainda se pode observar locais tradicionais como os bairros da Água Branca, do Alto da Lapa e da Vila Leopoldina que também vivenciaram o “boom” verificado no mercado nos últimos cinco anos. “ A cidade está crescendo nessa direção. Na zona Oeste, Higienópolis se esgotou, depois Perdizes e Pompeia. Agora é a vez da Lapa e da Vila Leopoldina”, diz Dagan.

A maioria dos empreendimentos na Lapa tem como principal público-alvo os jovens (solteiros, divorciados ou recém-casados).

Na opinião de Ricardo Gonçalves, coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários na Faap (Fundação Armando Álvares Penteado), a maior desvantagem do distrito é a acessibilidade. “ A Rua Guaicurus tem um tráfego muito pesado. Faltam estações de metrô para a população. Em termos de mobilidade, Perdizes ganha da Lapa.”, diz. Por outro lado, é uma região com boa oferta de escolas, hospitais e comércio.

O engenheiro químico Gelson Roberto Mendonça, 60 anos, mora na região há 13 anos e reclama do processo de verticalização da Lapa. Ele ainda opina: “Não temos como evitar a chegada de novos prédios. Mas espero apenas que haja planejamento urbanístico, para que o bairro não perca autenticidade.”.

Lapa em Números

11 empreendimentos em obras, com unidades à vendas;
5 empreendimentos com futuros lançamentos;
27 empreendimentos que estão 100% vendidos;
O bairro da Lapa possui: 27 escolas particulares, 15 escolas públicas e 8 hospitais;
Em 2007 a Lapa valia R$ 3.224,00 por m² de área privativa, em 2012 passou a valer R$ 7.666,00 por m², houve uma valorização de 138% (a cidade de São Paulo, em 2007, valia R$ 3.373,00 por m², em 2012 passou a valer R$ 7.185,00 por m², houve uma valorização de 113%;
A renda per capita da Lapa foi de R$ 2.702,00 (na cidade de São Paulo a renda per capita foi de R$ 1.296,00) e
R$ 7.666,00 é o valor médio do m² no distrito.