Vendas caem e estoque cresce no RN

Na última segunda-feira, dia 28 de Outubro de 2013, o diretor corporativo da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações , Celso Amaral, concedeu uma entrevista ao Jornal Tribuna do Rio Grande do Norte, veiculado em Natal e apresentou dados da Geoimovel (maior provedor de pesquisas imobiliárias do Brasil e empresa pertencente ao Grupo Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações).

A reportagem continha o seguinte título: “Vendas caem e estoque cresce no RN”.

Considerado uma das locomotivas do desenvolvimento do Rio Grande do Norte, o setor imobiliário deslanchou embalado por fatores como o aumento da base de consumo, da renda, da oferta de crédito e do prazo para financiamento. O resultado disso foi uma verdadeira corrida de clientes aos plantões de vendas, o surgimento de empreendimentos em várias áreas da capital e Região Metropolitana, mais empregos e dinheiro circulando na economia.

O setor, no entanto, avança hoje num ritmo mais lento. Foi o que revelou um levantamento da Geoimovel, empresa de pesquisa e consultoria imobiliária que presta serviços para 18 das 20 maiores construtoras e incorporadoras do país.

O número de empreendimentos lançados em Natal (RN), segundo a empresa, caiu quase pela metade no último ano e foi seis vezes inferior ao registrado em 2010, quando 9 mil unidades foram colocadas à venda. Mesmo assim, sobram ofertas. O número de unidades recém-construídas e não vendidas, os chamados estoques imobiliários, cresceu em várias cidades do país e Natal está inserida nesse contexto.

Embora o número de lançamentos na cidade tenha caído, há pelo menos 2,4 mil unidades à espera de compradores, segundo a Geoimovel. Total que levará, em média, 14 meses para ser absorvido pelo mercado, mesmo que os lançamentos cessem de vez. Se considerados os últimos cinco anos, o estoque fica ainda maior: atinge 3.174 unidades.

O tempo para zerar o estoque em Natal- que se considerados os últimos cinco anos, chega a 16 meses, é menor apenas que o estimado para Salvador, em toda a região Nordeste.

Na capital baiana, o total de imóveis novos levará, em média, dois anos para ser comercializado. Em comparação com outros mercados, entretanto, a capital Potiguar está numa situação “mediana”, segundo a Geoimovel. Não chega a ser preocupante como os casos de mercados avaliados como mais “estagnados”, como Salvador e Curitiba.

A proporção de imóveis não vendidos, porém, vem subindo ano a ano em Natal. Em 2011, de cada 100 imóveis lançados, 80 eram vendidos no mesmo ano. Hoje, de cada 100 unidades habitacionais colocadas à venda, só 50 são comercializadas no mesmo ano. O restante vai parar no estoque. A realidade não é exclusiva de Natal. O mesmo tem sido observado nas outras capitais incluídas no levantamento.

 

ACOMODAÇÃO

Na avaliação da Geoimovel, o mercado vive um momento de acomodação pós-boom, que ocorreu em todas as cidades brasileiras. A vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no estado (Sinduscon/RN), Larissa Dantas, também diz que o mercado passa por uma espécie de ajuste. Waldemir Bezerra, presidente do sindicato dos corretores de imóveis do RN (Creci), concorda. Segundo ele,” a produção foi muito boa nos últimos dois anos e isso acabou gerando um grande estoque.”.

Os agentes do setor preferem não falar em retração e dizem que a tendência é que unidades voltem a ser lançadas assim que o estoque baixar. “ Se há estoque, lança-se menos até vender as unidades que foram lançadas. Isso é normal”, observa Jaílson Dantas, presidente do sindicato do setor imobiliário do estado.

Celso Amaral, diretor da Geoimovel e da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, também pensa parecido e diz que o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido. “ O mercado está se equilibrando de modo gradual.”, afirma.

 

BATE- PAPO CELSO AMARAL – presidente da Geoimovel e da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações

  • Quantos novos apartamentos foram lançados este ano em Natal?
  • Foram lançadas 1.482 unidades verticais (novos apartamentos) em 2013, até Setembro. Note que embora o mercado tenha lançado menos unidades do que em 2013, há mais unidades em estoque do que em 2012, indicando uma menor velocidade nas vendas.
  • Em função da grande redução na velocidade de lançamentos de novos empreendimentos residenciais verticais, o mercado estaria ajustado em aproximadamente 14 meses.
  •  O mercado imobiliário desde o ano de 2008 vem passando por um gradual aquecimento devido a vários fatores, tais como: aumento da base de consumo (aumento da renda na base da pirâmide de renda); aumento da renda; aumento no prazo dos financiamentos; diminuição na taxa de juros; estabilidade macroeconômica; estabilidade jurídica. Ou seja, quem pode comprou seu imóvel próprio, mas o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido, e dada a grande procura por novos imóveis, os valores unitários de venda dos imóveis cresceu fortemente. Com o aumento dos preços dos imóveis, o mercado está se equilibrando de modo gradual, sem o aparecimento de bolhas, sem estresse de qualquer natureza. A tendência é de retomada do crescimento, desta vez, em um ritmo mais comedido.
  • A redução localizada de valores de venda por parte das incorporadoras e construtoras é uma estratégia para diminuição dos estoques, que visa trazer caixa para as empresas, mesmo a custa de diminuição da margem de venda. Tais descontos devem ser maiores nos empreendimentos onde a verba de propaganda já se esgotou e nestes casos, o empreendedor prefere vender com descontos, do que investir fortemente em mídia, que é mais caro do que o desconto concedido. Ou seja, é o momento do consumidor fazer sua escolha, o ambiente é bom, e a valorização do imóvel no longo prazo é tentadora.

  • Se as construtoras de Natal parassem de lançar apartamentos, quanto tempo levariam para vender todo o estoque?
  • Em função da grande redução na velocidade de lançamentos de novos empreendimentos residenciais verticais, o mercado estaria ajustado em aproximadamente 14 meses.

  • Por que está ‘sobrando’ apartamento novo?
  • O mercado imobiliário desde o ano de 2008 vem passando por um gradual aquecimento devido a vários fatores, tais como: aumento da base de consumo (aumento da renda na base da pirâmide de renda); aumento da renda; aumento no prazo dos financiamentos; diminuição na taxa de juros; estabilidade macroeconômica; estabilidade jurídica. Ou seja, quem pode comprou seu imóvel próprio, mas o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido, e dada a grande procura por novos imóveis, os valores unitários de venda dos imóveis cresceu fortemente. Com o aumento dos preços dos imóveis, o mercado está se equilibrando de modo gradual, sem o aparecimento de bolhas, sem estresse de qualquer natureza. A tendência é de retomada do crescimento, desta vez, em um ritmo mais comedido.

  • A oferta de apartamentos tem levado construtoras a reduzir o preço dos apartamentos em estoque? Em até quanto?
  • A redução localizada de valores de venda por parte das incorporadoras e construtoras é uma estratégia para diminuição dos estoques, que visa trazer caixa para as empresas, mesmo a custa de diminuição da margem de venda. Tais descontos devem ser maiores nos empreendimentos onde a verba de propaganda já se esgotou e nestes casos, o empreendedor prefere vender com descontos, do que investir fortemente em mídia, que é mais caro do que o desconto concedido. Ou seja, é o momento do consumidor fazer sua escolha, o ambiente é bom, e a valorização do imóvel no longo prazo é tentadora.

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