Vendas caem e estoque cresce no RN

Na última segunda-feira, dia 28 de Outubro de 2013, o diretor corporativo da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações , Celso Amaral, concedeu uma entrevista ao Jornal Tribuna do Rio Grande do Norte, veiculado em Natal e apresentou dados da Geoimovel (maior provedor de pesquisas imobiliárias do Brasil e empresa pertencente ao Grupo Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações).

A reportagem continha o seguinte título: “Vendas caem e estoque cresce no RN”.

Considerado uma das locomotivas do desenvolvimento do Rio Grande do Norte, o setor imobiliário deslanchou embalado por fatores como o aumento da base de consumo, da renda, da oferta de crédito e do prazo para financiamento. O resultado disso foi uma verdadeira corrida de clientes aos plantões de vendas, o surgimento de empreendimentos em várias áreas da capital e Região Metropolitana, mais empregos e dinheiro circulando na economia.

O setor, no entanto, avança hoje num ritmo mais lento. Foi o que revelou um levantamento da Geoimovel, empresa de pesquisa e consultoria imobiliária que presta serviços para 18 das 20 maiores construtoras e incorporadoras do país.

O número de empreendimentos lançados em Natal (RN), segundo a empresa, caiu quase pela metade no último ano e foi seis vezes inferior ao registrado em 2010, quando 9 mil unidades foram colocadas à venda. Mesmo assim, sobram ofertas. O número de unidades recém-construídas e não vendidas, os chamados estoques imobiliários, cresceu em várias cidades do país e Natal está inserida nesse contexto.

Embora o número de lançamentos na cidade tenha caído, há pelo menos 2,4 mil unidades à espera de compradores, segundo a Geoimovel. Total que levará, em média, 14 meses para ser absorvido pelo mercado, mesmo que os lançamentos cessem de vez. Se considerados os últimos cinco anos, o estoque fica ainda maior: atinge 3.174 unidades.

O tempo para zerar o estoque em Natal- que se considerados os últimos cinco anos, chega a 16 meses, é menor apenas que o estimado para Salvador, em toda a região Nordeste.

Na capital baiana, o total de imóveis novos levará, em média, dois anos para ser comercializado. Em comparação com outros mercados, entretanto, a capital Potiguar está numa situação “mediana”, segundo a Geoimovel. Não chega a ser preocupante como os casos de mercados avaliados como mais “estagnados”, como Salvador e Curitiba.

A proporção de imóveis não vendidos, porém, vem subindo ano a ano em Natal. Em 2011, de cada 100 imóveis lançados, 80 eram vendidos no mesmo ano. Hoje, de cada 100 unidades habitacionais colocadas à venda, só 50 são comercializadas no mesmo ano. O restante vai parar no estoque. A realidade não é exclusiva de Natal. O mesmo tem sido observado nas outras capitais incluídas no levantamento.

ACOMODAÇÃO

Na avaliação da Geoimovel, o mercado vive um momento de acomodação pós-boom, que ocorreu em todas as cidades brasileiras. A vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no estado (Sinduscon/RN), Larissa Dantas, também diz que o mercado passa por uma espécie de ajuste. Waldemir Bezerra, presidente do sindicato dos corretores de imóveis do RN (Creci), concorda. Segundo ele,” a produção foi muito boa nos últimos dois anos e isso acabou gerando um grande estoque.”.

Os agentes do setor preferem não falar em retração e dizem que a tendência é que unidades voltem a ser lançadas assim que o estoque baixar. “ Se há estoque, lança-se menos até vender as unidades que foram lançadas. Isso é normal”, observa Jaílson Dantas, presidente do sindicato do setor imobiliário do estado.

Celso Amaral, diretor da Geoimovel e da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, também pensa parecido e diz que o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido. “ O mercado está se equilibrando de modo gradual.”, afirma.

BATE- PAPO CELSO AMARAL – presidente da Geoimovel e da Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações

Quantos novos apartamentos foram lançados este ano em Natal?

Foram lançadas 1.482 unidades verticais (novos apartamentos) em 2013, até Setembro. Note que embora o mercado tenha lançado menos unidades do que em 2013, há mais unidades em estoque do que em 2012, indicando uma menor velocidade nas vendas.
Em função da grande redução na velocidade de lançamentos de novos empreendimentos residenciais verticais, o mercado estaria ajustado em aproximadamente 14 meses.
O mercado imobiliário desde o ano de 2008 vem passando por um gradual aquecimento devido a vários fatores, tais como: aumento da base de consumo (aumento da renda na base da pirâmide de renda); aumento da renda; aumento no prazo dos financiamentos; diminuição na taxa de juros; estabilidade macroeconômica; estabilidade jurídica. Ou seja, quem pode comprou seu imóvel próprio, mas o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido, e dada a grande procura por novos imóveis, os valores unitários de venda dos imóveis cresceu fortemente. Com o aumento dos preços dos imóveis, o mercado está se equilibrando de modo gradual, sem o aparecimento de bolhas, sem estresse de qualquer natureza. A tendência é de retomada do crescimento, desta vez, em um ritmo mais comedido.
A redução localizada de valores de venda por parte das incorporadoras e construtoras é uma estratégia para diminuição dos estoques, que visa trazer caixa para as empresas, mesmo a custa de diminuição da margem de venda. Tais descontos devem ser maiores nos empreendimentos onde a verba de propaganda já se esgotou e nestes casos, o empreendedor prefere vender com descontos, do que investir fortemente em mídia, que é mais caro do que o desconto concedido. Ou seja, é o momento do consumidor fazer sua escolha, o ambiente é bom, e a valorização do imóvel no longo prazo é tentadora.

Se as construtoras de Natal parassem de lançar apartamentos, quanto tempo levariam para vender todo o estoque?
Em função da grande redução na velocidade de lançamentos de novos empreendimentos residenciais verticais, o mercado estaria ajustado em aproximadamente 14 meses.

Por que está ‘sobrando’ apartamento novo?
O mercado imobiliário desde o ano de 2008 vem passando por um gradual aquecimento devido a vários fatores, tais como: aumento da base de consumo (aumento da renda na base da pirâmide de renda); aumento da renda; aumento no prazo dos financiamentos; diminuição na taxa de juros; estabilidade macroeconômica; estabilidade jurídica. Ou seja, quem pode comprou seu imóvel próprio, mas o mercado imobiliário não poderia continuar com o grande aquecimento por um período indefinido, e dada a grande procura por novos imóveis, os valores unitários de venda dos imóveis cresceu fortemente. Com o aumento dos preços dos imóveis, o mercado está se equilibrando de modo gradual, sem o aparecimento de bolhas, sem estresse de qualquer natureza. A tendência é de retomada do crescimento, desta vez, em um ritmo mais comedido.

A oferta de apartamentos tem levado construtoras a reduzir o preço dos apartamentos em estoque? Em até quanto?
A redução localizada de valores de venda por parte das incorporadoras e construtoras é uma estratégia para diminuição dos estoques, que visa trazer caixa para as empresas, mesmo a custa de diminuição da margem de venda. Tais descontos devem ser maiores nos empreendimentos onde a verba de propaganda já se esgotou e nestes casos, o empreendedor prefere vender com descontos, do que investir fortemente em mídia, que é mais caro do que o desconto concedido. Ou seja, é o momento do consumidor fazer sua escolha, o ambiente é bom, e a valorização do imóvel no longo prazo é tentadora.