Em recente matéria publicada no Jornal Folha de São Paulo, a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, através do seu diretor corporativo, Celso Amaral, forneceu informações da Geoimovel (maior provedor de pesquisas imobiliárias do Brasil e empresa pertencente ao grupo Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações), para especial imobiliário.
A reportagem possuía o seguinte título: “’Investir em revenda de imóvel é mais rentável que alugar.”.
É melhor investir em um imóvel pensando em revender do que em alugar. Em São Paulo, enquanto o preço do metro quadrado para empreendimentos novos subiu 4,5% nos últimos 12 meses, o aluguel não acompanhou o ritmo e desvalorizou 3%, segundo os dados recentes do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).
“A renda do aluguel, comparada a de outros investimentos, tem um retorno menor do que a poupança.”, diz Elisson de Andrade, doutor em economia e palestrante de educação financeira.
Apesar disso, o mercado imobiliário tem uma variável que pode fazer a aposta valer a pena: a valorização da região. “A poupança não vai subir além do previsto.”, complementa Andrade.
Segundo ele, unir os dois tipos de estratégia (aluguel e revenda) é a melhor opção. “A pessoa pode comprar um imóvel com o objetivo final de vender, porque acha que o mercado vai valorizar, e, enquanto espera isso acontecer, colocar um inquilino no apartamento.”, aconselha.
Assim, dá para se livrar de gastos com taxas de condomínio; IPTU; luz e água. Além disso, o valor do aluguel pode ser abatido da parcela de financiamento do imóvel.
O QUE COMPRAR:
Antes de apostar em um apartamento na planta é preciso estudar as variáveis que interferem na valorização ou na desvalorização da unidade. Tamanho; localização; preço e mudanças no entorno são as principais.
“Como regra geral o investidor deve preferir empreendimentos bem localizados, mas que não sejam extremamente caros, para terem mais liquidez na hora de vender.”, diz Celso Amaral, da Amaral d´Avila Engenharia de Avaliações e diretor da consultoria imobiliária Geoimovel.
Tradicionalmente, imóveis de dois quartos representam a maior demanda na capital paulista e, por isso, revendem mais facilmente. Uma planta funcional, com áreas bem aproveitadas, também ajuda a valorizar a unidade.
Outra regra importante é que compradores sempre preferem empreendimentos próximos de shoppings; áreas comerciais e transporte público- principalmente no caso de apartamentos de um dormitório, com poucas vagas de garagem.
ONDE COMPRAR:
Existem regiões e nichos de mercado mais interessantes do que outros. Áreas consolidadas, como a Zona Sul da capital, e em crescimento, como a Zona Leste, costumam reunir boas oportunidades.
Para o engenheiro civil João da Rocha Lima Júnior, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, enxergar os movimentos de potencial valorização na cidade pode ajudar o investidor a ganhar mais- ou pelo menos manter o valor do seu imóvel em tempos de recessão.
“São Paulo, aos poucos, vai descobrindo novas zonas porque precisa abrigar todo o seu crescimento. Se você conseguir enxergar essas ondas de crescimento, pode fazer especulações.”, afirma.
Uma das pistas, segundo o arquiteto e urbanista Eduardo Nardelli, é a construção de equipamentos públicos como novas linhas do Metrô e da CPTM. “Só o anúncio de uma nova estação já é um fator de valorização.”, afirma.
Uma das áreas que devem passar por uma valorização nos próximos anos, de acordo com Lima Júnior, é a região entre a Francisco Matarazzo e a Marginal Tietê, conhecida como Várzea da Barra Funda, na Zona Oeste.
“Ali você tem uma região enorme, com muitos terrenos e galpões que seguramente terão um grau de ocupação residencial importante no futuro.”, afirma.
TIJOLO POR TIJOLO:
- Tudo o que é importante saber antes de comprar um imóvel na planta:
- VISITE A VIZINHANÇA – Conheça pessoalmente o local onde o imóvel será construído e visite-o em diferentes horários e dias da semana. Um local tranquilo durante o dia pode ser perigoso à noite, ou barulhento demais. Verifique se já houve alagamentos, se há facilidade de locomoção (transporte público; grandes avenidas; etc.) e boa oferta de serviços como farmácias; hospitais; supermercados e escolas.
- PREPARE O BOLSO – Na compra de um imóvel na planta o convencional é que apenas a entrada seja quitada durante a construção. Quando ela for entregue, será possível pagar o apartamento ou, então, financiar. Haverá análise de crédito, e o banco poderá vetar o empréstimo. A análise prévia feita ainda no estande de vendas não é suficiente. Como o financiamento pode durar até 30 anos, é imprescindível fazer a projeção incluindo fatores como estabilidade no emprego e chances da evolução na carreira. E contabilizar o valor real a ser pago ao final do período financiado, levando em conta juros e flutuações do mercado. Para saber se está preparado para entrar em um financiamento, uma sugestão é planejar os valores das parcelas mensais e, por um ou dois anos, guardar o correspondente em uma aplicação. Se, durante esse período, não houver necessidade de retiradas nem dificuldade de abrir mão do valor, há um bom indício de que o financiamento será pago sem grandes apertos.
- DEIXE A EMOÇÃO DE LADO – Não se empolgue com tudo o que é prometido no estande de vendas, principalmente benefícios e descontos. Muitas vezes, o imóvel que está em oferta fica no primeiro andar ou ao lado de uma quadra de esportes, o que por si só já reduz o valor do apartamento. A recomendação é ouvir a proposta, levar as informações para casa e analisar os pontos detalhadamente. É importante não deixar de visitar outros empreendimentos na mesma região, para compará-los.
- GUARDE A DIVULGAÇÃO – Peça uma cópia do memorial de incorporação da obra, que deve estar registrado no cartório de imóveis. O ideal é que ele especifique marcas e modelos de produtos e acabamentos a serem utilizados durante a construção. Tudo o que for prometido na hora da venda também deve constar por escrito no memorial descritivo e no contrato. Reúna e guarde todo o material de divulgação usado pela construtora, desde anúncios em jornal até folhetos do estande. Guarde e-mails e tire dúvidas por escrito. Em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode entrar com uma ação na Justiça para pedir indenizações por danos materiais ou morais. Caso desista da compra (o consumidor tem esse direito, não importa o tempo de atraso nem o motivo), ele pode receber 100% do valor pago.
- NÃO SE ESQUEÇA DOS GASTOS OBRIGATÓRIOS FUTUROS – Pesquise o valor do IPTU na região do empreendimento, em apartamentos semelhantes, para ter um parâmetro do gasto após se mudar. Certifique-se e tenha o registro por escrito da previsão de valor mensal do condomínio e de como será feita a cobrança da decoração e da mobília das áreas comuns, como hall e academia. Reserve o valor do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Na cidade de São Paulo, a regra geral é a alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel.
- ATENTE PARA COBRANÇAS ABUSIVAS – A cobrança da chamada taxa de evolução da obra, que representa os juros que a construtora deveria pagar ao banco, mas repassa aos compradores, não é ilegal, mas considerada abusiva por especialistas. A imposição de obter cartão de crédito, abrir conta em banco específico ou contratar outros serviços para que o financiamento seja liberado é considerada venda casada, prática proibida pelo Código de Defesa do Consumidor. O financiamento requer seguro por morte ou invalidez, que não precisa ser contratado no banco financiador. Cheque se é comprador ou construtora quem deve pagar a taxa de corretagem– pode chegar a 6% do valor do imóvel.
- INVESTIGUE A SEGURANÇA – Consulte ações contra a construtora no Tribunal de Justiça ou no PROCON e procure avaliações em redes sociais e em sites de reclamação. Informe-se sobre obras atrasadas ou paradas. Saiba qual é o procedimento caso precise vender o imóvel antes de ele ficar pronto e inclua o item no contrato. Quem não consegue pagar o apartamento durante a construção tem o direito de desistir e receber de volta até 90% do valor pago. Certifique-se com a prefeitura de que a planta foi aprovada. Converse com moradores que compraram imóveis da mesma construtora no passado para saber se tudo foi entregue conforme o manual descritivo e se os materiais utilizados são de boa qualidade. Busque informações sobre possíveis acidentes em imóveis feitos pela construtora e apure se ela foi acusada. Informe-se também sobre o engenheiro responsável.
FONTES – Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário; Ione Amorim, economista do IDEC (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor), e Caixa Econômica Federal.
