Quando leio alguns artigos e comentários sobre os distratos que estão ocorrendo na indústria Imobiliária (em especial residencial), fica patente o quanto o Brasil é um País injusto e arriscado, em que o passado é mais presente do que nunca, adiando ou até mesmo inviabilizando um futuro de bem-estar com estabilidade.
Em decorrência de detalhes jurídicos e interpretações das mais variadas possíveis da legislação vigente, não há uma uniformidade nas decisões tomadas pelo judiciário quando do julgamento dos referidos distratos, ocasionando uma verdadeira bagunça e uma percepção de insegurança nos agentes da cadeia de valor que atuam com o mercado imobiliário.
Há de se compreender que a maturação de um produto imobiliário é lenta, podendo atingir facilmente de 3 (três) a 5 (cinco)anos (ou até mais, em casos específicos) contados desde o período de estudos para a compra do terreno até a finalização do empreendimento e vendas da totalidade das unidades.
Se, hipoteticamente, um indivíduo adquirisse um “CDB“ – Certificado de Depósito Bancário – emitido por um Banco com prazo de 2 (dois) anos e, ao final deste prazo, por qualquer motivo, perdesse dinheiro na aplicação financeira, certamente não poderia pleitear a devolução dos recursos investidos na compra do “CDB” quando do resgate de seu investimento. No Brasil, entretanto, para investimentos efetuados no mercado imobiliário, a mesma lógica não se aplica!
Convenhamos: se o mesmo investidor comprasse um empreendimento ainda na planta (no lançamento) e, 2 (dois) anos depois, contabilizasse um ganho com a valorização do produto, certamente ficaria muito satisfeito e colocaria todo o seu lucro no bolso. Se, no entanto, este mesmo especulador perdesse dinheiro com seu investimento no mesmo imóvel, poderia simplesmente pleitear junto ao incorporador, ou em juízo, o retorno de grande parte de seu investimento!
É um absurdo!
Ora, por mais que o Judiciário compreendesse que a devolução dos valores fosse devida (tendo em vista que o indivíduo investiu em uma “promessa futura” e não em um ativo “performado”), deveria considerar que a compra de um empreendimento imobiliário no lançamento (ou na planta) está inserida no âmbito de uma estruturação financeira complexa, tendo em vista que o investimento do incorporador está totalmente calcado no “funding” próprio, e/ou de terceiros.
Neste sentido, qualquer regra – a ser definida – deveria levar em consideração a estabilidade do Sistema Imobiliário Brasileiro, pois sem estabilidade jurídica, regras claras e entendimento consolidado das respectivas Cortes, não há como buscar “funding” acessível para o Mercado Imobiliário.
Como Securitizar Recebíveis que possam “deixar de ser” recebíveis a exclusivo critério do devedor, muitas vezes chancelado por decisões de “Cortes Brasileiras”?
Em 2.017 uma das maiores incorporadoras brasileiras teve mais de R$500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais) em distratos, uma enormidade, e um imenso risco à continuidade da empresa.
Como sobreviver neste cenário?
O Mercado Imobiliário está buscando uma solução negociada com todos os atores envolvidos. Enquanto isto, sangra e posterga qualquer possibilidade de um crescimento sustentado mais representativo do setor, que aguarda uma solução para muito breve.
Como conclusão, observa-se que é premente que os “stakeholders”, sejam ágeis se pretendem “ajudar” o Brasil a crescer, gerar riqueza e empregos.
O Brasil deve pensar não só na hipossuficiência do investidor, mas contrapô-la com a estabilidade do sistema que busca tão somente a fixação de regras claras, transparentes e constantes para o setor.
