A renovação de aluguéis comerciais é sempre um tema que rende boas discussões e dúvidas. Por esse motivo, pretendemos esclarecer de forma simples e objetiva alguns pontos acerca do assunto, além de reforçar a importância de se utilizar o trabalho de avaliações de imóveis urbanos na hora de solicitar a renovação do aluguel do seu imóvel comercial (lojas).
Antes de mais nada, é importante entender que, por lei, a renovação de um aluguel (não- residencial ou comercial) só pode ser requerida após cinco anos do início do contrato. Aliás, todo o processo de renovação deverá seguir os pressupostos da Lei 8.245/1.991 .
Dito isso, é hora de entender os motivos que levam um locatário a ingressar com uma demanda judicial sem o embasamento técnico necessário sob o ponto de vista do valor da locação.
Renovação de aluguem e a importância da avaliação urbana de imóveis
Quando o locatário protocola a demanda de renovação do aluguel na justiça, ele busca um novo contrato, concordando com todas as cláusulas do contrato, à exceção do valor a ser renovado. Cabe ao locador decidir se aceita as condições propostas, ou se sugere um novo valor, no âmbito do processo judicial.
Cada parte apresentará suas propostas de valor conforme seus objetivos, estratégias e visões, entretanto, é importantíssimo que a oferta de valor seja analisada muito antes do início da ação renovatória de locação, sob a ótica do mercado imobiliário, de modo isento e puramente técnico.
É em casos como esses que se torna importante o trabalho de uma empresa de consultoria e pericias de engenharia (Engenharia de Avaliações). É ela que irá ajudar a determinar o valor de mercado para o imóvel em questão.
Prosseguindo a demanda, não havendo acordo entre as partes, o Juiz nomeará um Perito Judicial de sua confiança e cada uma das partes poderá indicar um Assistente Técnico e apresentar quesitos, a fim de determinar o valor locativo mais provável para a data da locação, podendo os Assistentes Técnicos das partes acompanharem a perícia e apresentarem suas argumentações críticas ao laudo judicial, conforme especificado pelo Novo Código de Processo Civil.
Portanto, profissionais liberais (engenheiros, ou arquitetos), ou empresas de engenharia, de preferência especializadas em avaliações urbanas e estudos imobiliários, poderiam realizar a assistência técnica dessa perícia, apontando, frequentes erros materiais, formais, conceituais e inconsistências no desenvolvimento da perícia e do relatório técnico apresentado.
Os Assistentes Técnicos devem trabalhar e desenvolver seus pareceres em consonância com a estratégia adotada pelos advogados, em uma atuação sinérgica e indispensável. Dado o acúmulo de processos observados no judiciário brasileiro, uma das funções dos advogados é tentar fazer com que os Juízes tomem ciência dos laudos críticos com maior profundidade, a fim de tornar sua tomada de decisões a mais justa e transparente possível.
Avaliação de imóveis preliminar
Portanto, em nossa opinião, os locadores deveriam começar a se preocupar com a renovação de seu contrato “um ano antes de seu vencimento”, a fim de que possam contratar um primeiro Laudo de Avaliação, para analisar a pertinência de negociar extrajudicialmente o contrato de locação, e se ao fim do prazo estipulado em lei para ingresso da ação, não havendo acordo, tomarem a melhor decisão.
De qualquer modo, o laudo de avaliação contratado antes do ingresso da ação renovatória poderá determinar ao locatário o valor locativo para a data da renovação, permitido uma melhor tomada de decisões, contribuindo para a minoração de riscos.
Se, por exemplo, o laudo preliminar constatar que o valor locativo seria muito mais alto que o esperado pelo locatário, e que não há muitas chances de reduzi-lo em uma demanda judicial, poderia induzir, não só orientar, uma negociação prévia com o locador (evitando-se a via judicial), ou ainda, iniciar a procura por outro local, com custos mais acessíveis, lembrando que os custos envolvidos na demanda judicial são muito expressivos.
Ou seja, a atuação do avaliador, ou de uma empresa especializada, no segmento de avaliações urbanas, é importantíssima para que o locatário tome a melhor decisão para viabilizar a sobrevivência de seu negócio.
Os benefícios são evidentes, supondo uma locação no valor mensal de R$100.000,00, cuja pedida do locador seja R$ 130.000,00/mês, o aumento em um contrato de 60 meses, significará em um desembolso adicional total, de R$ 1.800.000,00, ou seja, a contratação de um laudo de avaliação significa um ínfimo valor, perto do risco que o locatário estaria submetido com a majoração de seu locativo.
Lembrando que este artigo teria o mesmo efeito tanto para o locador, quanto para o locatário, ambos necessitam conhecer os valores praticados pelo mercado imobiliário para tomarem sua melhor decisão.
