Operação Urbana Consorciada: como gerar receitas extra orçamentárias para os Municípios

Não é preciso ser do ramo de avaliações de imóveis ou “expert” do mercado imobiliário para saber que muitos Municípios brasileiros, atualmente, enfrentam crises orçamentárias que tanto prejudicam o seu desenvolvimento.

Se já está difícil pagar as despesas correntes, o que dirá investir em obras viárias, de revitalização, de infraestrutura urbana, de lazer, entre outras, as quais permanecem em atraso, algumas até por por fazer, dificultando a gestão da coisa pública, a qualidade de vida da população e o contínuo desenvolvimento dos Municípios.

Mas o que muitos não sabem é que existe uma maneira de gerar receitas para viabilizá-las. Como? Contando com a expertise de uma empresa de consultoria, estudos e avaliação de imóveis urbanos é possível, para mais de 200 (duzentos) Municípios do Brasil, estudar a viabilidade de implantação das chamadas “Operações Urbanas Consorciadas” (O.U.C´s) com a geração de importantes receitas extra orçamentárias.

O que é uma Operação Urbana Consorciada (O.U.C)?

 A O.U.C é um Instrumento Urbanísticos amparado por Lei (Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/2.001) que tem como objetivo recuperar, requalificar ou reurbanizar áreas do Município, bem como, adequar infraestruturas urbanas ou até mesmo intensificar dinâmicas imobiliárias e atividades econômicas.

A realização de uma O.U.C permite às Prefeituras dividir com o mercado imobiliário os ganhos advindos das obras públicas, que normalmente seriam absorvidos apenas pelo mercado imobiliário.

E isso é possível graças à venda, para iniciativa privada, dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC´s), que são “derivativos”, ou seja, títulos mobiliários calcados no “mercado imobiliário” que conferem ao seu proprietário o direito de construir, na região da O.U.C, empreendimentos maiores do que os que eram permitidos anteriormente (novos índices edílicos previstos no Plano Urbanístico do interior do Perímetro da O.U.C).

Se ainda está confuso, vamos simplificar:

• A Prefeitura e/ou outros interessados no desenvolvimento do Município contratam uma empresa especializada em engenharia de consultoria, estudos e avaliação de imóveis para viabilizar uma “Operação Urbana Consorciada” em determinada região do Município.

• Estes profissionais especializados, em conjunto com urbanistas, advogados, técnicos da Prefeitura, produzem um estudo que será previamente negociado com a sociedade e devidamente submetido ao Poder Legislativo.

• Posteriormente é elaborado um prospecto (resumo) que será submetido à CVM-MF – Comissão de Valores Mobiliários, órgão do Ministério da Fazenda.

• Com a aprovação da CVM-MF os CEPAC´s (Certificado de Potencial Adicional de Construção), poderão ser emitidos e alienados pela Prefeitura para pagar as obras, serviços e demais intervenções previstas na Lei da Operação Urbana Consorciada.

• Saliente- se: os recursos arrecadados com a venda das CEPAC´s deverão ser utilizados, unicamente, para obras, serviços e intervenções previstas na Lei da O.U.C, ou seja, são recursos “carimbados” para uso exclusivo no Perímetro da O.U.C, garantindo a melhora da região de modo contínuo.

• Todas as obras que antes estavam por fazer (no perímetro da O.U.C) por conta do orçamento limitado, e prevista na Lei da O.U.C, poderão ser realizadas sem comprometimento do orçamento público, gerando benefícios tanto para o Município quanto para os munícipes, donos de terrenos, empresas incorporadoras, construtoras, etc.

Benefícios de uma Operação Urbana Consorciada – “Operação Ganha-Ganha”:

Municípios e munícipes: novas obras e melhores serviços públicos (infraestrutura, equipamentos públicos, transporte, lazer, habitação social, zeladoria, etc.); crescimento ordenado da região, de acordo com os interesses e vocação do Município; financiamento privado sem comprometer o orçamento; geração de receitas extra orçamentárias; aumento da arrecadação com IPTU e ITBI- assim como– geração de empregos definitivos na região.

Mercado imobiliário: possibilidade de aumento do potencial de construção dos terrenos (viabilização de empreendimentos de maior porte); valorização dos terrenos em decorrência das obras estruturantes (retorno do investimento); segurança jurídica: a Lei da O.U.C prevê todas as intervenções que serão realizadas dentro do perímetro definido.

Propriedades de Terrenos: os terrenos inseridos nos perímetros da O.U.C terão maior liquidez e tendem a se valorizar a médio e longo prazo.

Incorporadoras: terão a oportunidade de empreender em uma região com um Plano urbanístico e regras edilícias bem definidas; uma região onde as obras de infraestrutura previstas serão realizadas, permitindo, portanto, maior liquidez dos imóveis e maior valorização dos empreendimentos no interior do perímetro da O.U.C.

Motivos para contar com uma boa empresa de avaliação de imóveis

Agora que você já viu o que são as O.U.C´s e suas vantagens, tanto para os Municípios e munícipes, quanto para a iniciativa privada, é importante entender o que contém o estudo que viabiliza essas operações e por que devem ser elaborados por uma empresa experiente no segmento de consultoria, estudos e avaliação de imóveis, especialmente uma que já possua farta experiência em estudos de O.U.C.

O estudo de uma O.U.C contêm:

• Diagnóstico do mercado imobiliário local (levantamento de dados e dinâmica do mercado imobiliário nos últimos 10 (dez) anos);
• Identificação das necessidades, potencial, prioridades de desenvolvimento socioeconômico e urbanístico das diferentes regiões do Município;
• Estudo e determinação do perímetro da O.U.C e respectiva setorização, de acordo com as especificidades de cada área dentro do perímetro (perfil demográfico, socioeconômico e vocação, etc.);
• Criação de plano que defina a transformação do perímetro da O.U.C;
• Levantamento da viabilidade econômico-financeira da O.U.C e do lançamento de CEPAC´s, bem como determinação do valor e da quantidade de CEPAC´s a serem emitidos;
• Elaboração de estratégia de pré-lançamento de CEPAC´s;
• Realização de estudos socioambientais sobre o impacto das intervenções (obras e serviços) propostas no perímetro da O.U.C ao longo do tempo;
• Estudo e análise da viabilidade jurídica da O.U.C e das medidas propostas, sugestão de alterações à legislação urbanística atual e preparação de uma minuta de instrumento normativo para embasar o Projeto de Lei para a criação da O.U.C;
• Registro da O.U.C na CVM– MF (Comissão de Valores Mobiliários– MF) e elaboração da minuta de prospecto.

Apenas uma empresa, como a Amaral d´Avila Engenharia de Avaliações, responsável por gerar mais de R$ 10.000.000.000,00 (dez bilhões de reais) em receitas extra orçamentárias, com acesso a um enorme banco de dados, experiência no assunto das Operações Urbanas Consorciadas, com diversos estudos dessa natureza em seu portfólio (tais  como: Água Espraiada, Faria Lima e Porto Maravilha, dentre outras), poderá realizar um diagnóstico certeiro do mercado imobiliário, identificando com precisão  a possibilidade de implantação de uma O.U.C, e a capacidade de geração de receitas extra orçamentárias em qualquer Município do Brasil.