Na última semana, a prefeitura de São Paulo aprovou a Lei 16.975, referente à Operação Urbana Consorciada (O.U.C) Água Espraiada, que potencializa a região dos setores: Brooklin; Berrini; Chucri Zaidan; Jabaquara e Marginal Pinheiros. O destaque da nova lei se dá pela emissão de poder chegar agora a 4.440.999 CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), frente aos 3.750.000 CEPACs, limitados quando da lei original.
A Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações, que participou, dentre outras, do estudo de viabilidade técnica, econômica e financeira, aprovado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, que deu origem a “O.U.C Água Espraiada” destaca alguns conceitos desta nova iniciativa para a região da O.U.C e de seu entorno imediato.
O que é uma Operação Urbana Consorciada?
A O.U.C é um Instrumento Urbanístico amparado por Lei (Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/2.001) que tem como objetivo recuperar, requalificar ou reurbanizar áreas do Município, bem como adequar infraestruturas urbanas ou até mesmo intensificar dinâmicas imobiliárias e atividades econômicas.
A realização de uma O.U.C permite às Prefeituras dividirem com o mercado imobiliário os “ganhos” ou valorizações advindas da realização das obras públicas, que normalmente seriam absorvidos apenas pelo mercado imobiliário, enquanto que o Poder Público arcaria com o ônus das obras.
E isso é possível graças à venda para iniciativa privada dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), que são “títulos mobiliários” calcados no “mercado imobiliário”, e que conferem ao seu proprietário o direito de construir na região da O.U.C empreendimentos que não seriam permitidos anteriormente, tendo em vista que, em áreas de Operações Urbanas Consorciadas, são aprovadas regras edilícias que se sobrepõem ao zoneamento então existente.
Isso permite um ganho na potencialidade do terreno, com a majoração dos coeficientes de aproveitamento para aqueles que aderirem a O.U.C. por meio da aquisição do CEPAC, assim como, em muitos casos, o incentivo da mudança de uso e/ou quebra de parâmetros urbanísticos que permitem a utilização mais adequada do terreno inserido no perímetro da O.U.C.
Importância da avaliação de imóveis para uma O.U.C
Para ser viabilizada, uma O.U.C necessita de um estudo técnico e econômico-financeiro aprofundado do desempenho do mercado imobiliário em que a O.U.C está inserida, assim como de seu entorno imediato, análises e projeções da absorção das diversas tipologias, estudo do comportamento da valorização imobiliária, estudos de cenários de consumo do CEPAC, sendo ainda realizado inúmeros estudos de viabilidade de empreendimentos imobiliários, visando estabelecer o comportamento do valor da CEPAC.
Em função da complexidade dos estudos a serem realizados, somente uma empresa experiente no segmento de consultoria, estudos e avaliações de imóveis e, em especial, com ampla “expertise” em estudos técnicos e econômicos para a feitura de um estudo de viabilidade de uma O.U.C, devendo o mesmo ser conduzido à CVM – Comissão de Valores Mobiliários que aprova e autoriza a emissão do CEPAC, podendo ser colocado a mercado através de oferta pública ou por colocação privada.
Coube, até o presente momento, à Amaral d´Avila Engenharia de Avaliações a feitura dos seguintes estudos de viabilidade: da Operação Urbana Consorciada Faria Lima; da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada; da Operação Urbana Consorciada do Porto Maravilha; dentre outros, que foram coroadas com pleno sucesso, que motivam outros municípios a lançarem mão deste instrumento urbanístico, fontes de receitas acessórias, que não maculam o orçamento da municipalidade.
Novos estoques de CEPAC na região da O.U.C Água Espraiada
O novo estoque liberado pela Municipalidade de São Paulo para a região da O.U.C. Água Espraiada é de extrema importância, tendo em vista que é uma região importantíssima para a dinâmica imobiliária de São Paulo. A região possui grande estoque de terrenos incorporáveis e passíveis de adesão ao presente instrumento urbanístico, mas que necessitava de uma nova emissão de CEPAC´s, para que os empreendimentos pudessem, enfim, serem desenvolvidos.
Vale salientar ainda que a nova emissão dos CEPAC´s continua a atender todos os parâmetros determinados e aprovados no EIA/ RIMA, notadamente no tocante aos limites da Área Construída Adicional (ADA), realizado quando dos primeiros estudos da O.U.C.A.E., levados a CVM que tem o condão de disciplinar e fiscalizar o mercado de valores mobiliários.
Abaixo o resumo da situação levantada junto a SP Urbanismo em 30 de Junho de 2018:
Quer saber mais? Aqui no blog, temos um texto detalhado sobre as O.U.C e sobre a importância da avaliação de imóveis nesses casos. Confira!
