Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações desenvolve, dentre todo o seu vasto escopo de serviços técnicos, estudos e avaliações visando a constituição ou reavaliação dos ativos pertencentes aos de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), assim como, estudos de desmobilização de ativos; determinação do risco de ativos imobiliários em carteiras de garantias de ativos reais, estudos para determinação dos valores para arrendamento dentre outros.

O Fundo de Investimento Imobiliário, conhecido também por Fundo Imobiliário, é o instrumento mais eficiente para investimentos em negócios que contenham empreendimentos de base imobiliária, ou seja, são os fundos que investem em empreendimentos cuja base é imobiliária, como: edifícios corporativos, shopping centers, hospitais.

O retorno desse capital investido dar-se-á por meio da distribuição de resultados do Fundo (o aluguel pago por um edifício corporativo, indústria, etc.) ou pela venda das cotas do investidor do Fundo.

O objetivo do Fundo de Investimentos é auferir ganhos, no longo prazo, mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.

Quais as vantagens do Fundo de Investimento Imobiliário?

Possui acesso ao mercado imobiliário (esse fundo de investimento imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários, os quais, pelo volume de recursos envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais);
Ganhos de Escala (é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de barganha/negociação);
Diversificação (representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário);
Simplificação (o investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, reconhecimento do ITBI e outros assuntos, pois estes são de responsabilidade do Administrador);
Possibilidade de fracionar o investimento (não precisa liquidar todos os seus investimentos, podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade).

As únicas pessoas jurídicas que podem atuar como administrador de Fundo de Investimento Imobiliário são:

Banco Múltiplo com carteira de investimento ou carteira de Crédito Imobiliário;
Banco de Investimento;
Sociedade Corretora ou Sociedade Distribuidora de Valores Mobiliários;
Sociedade de Crédito Imobiliário e Caixas Econômicas;
Associações de Poupança e Empréstimo.

A Instrução 206/94 da Comissão de Valores Mobiliários determina que o administrador deve divulgar as demonstrações financeiras do Fundo semestralmente, contendo, no mínimo, as seguintes informações:

Balanço Patrimonial;
Demonstração do Resultado;
Demonstração do Fluxo de Caixa;
Parecer do Auditor Independente;
Relatório do Representante dos quotistas.

De acordo com a Lei 8668/93, que foi alterada depois pela Lei 9779/99:

O Fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de Junho e 31 de Dezembro de cada ano;
Os rendimentos e ganhos da capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, quando distribuídos a qualquer beneficiário, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%.
Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20%.
O Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas.

Investimentos imobiliários envolvem recursos captados via mercado de valores mobiliários, portanto, os atos praticados por seus proprietários e empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos à análise de especialistas e investidores, bem como de órgãos reguladores do mercado financeiro.

Por conta disso as informações desse mercado tornam-se cada vez mais acessíveis e transparentes. Como consequência, a tendência é o aumento do índice de credibilidade e confiança nas operações realizadas no mercado imobiliário.

Prova disso foi a nota que saiu no jornal “Valor Econômico” no dia 31 de agosto de 2012: “ Fundos de investimento captam: Apesar da volatilidade nos mercados e da tendência de queda da taxa básica de juros, o mercado de fundos de investimento registrou aumento de 46,3% da captação líquida no primeiro trimestre”.

A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações atua em muitos estudos que envolvem ativos visando a constituição de Fundos de Investimentos Imobiliários, dentre eles, os mais importantes são:

Estudos de Investimento Imobiliário (onde a Amaral d’ Avila está preparada para desenvolver estudos específicos de investimento em expansão que acabam gerando valor a partir de um desenvolvimento imobiliário);
Estudos visando desmobilização de ativos (que buscam a maximização dos resultados a partir de estratégias específicas a serem desenvolvidas “built to suit” para o cliente);
Estudos do risco de carteiras de garantias de ativos reais (estudos que visam o conhecimento do valor dos ativos em situações de stress, assim como da constatação de eventuais riscos desconhecido, sendo gerado relatórios contendo o diagnóstico e prognóstico, assim como, medidas mitigadoras de riscos, alertas e recomendações para o curto, médio e longos prazos);
Estudos e Avaliações de Fundos Imobiliários (são efetuados periodicamente visando atender às exigências normativas da CVM- instrução 516 de 29 de Dezembro de 2.011, fornecendo um panorama atualizado dos ativos componentes do fundo, riscos, etc.);
Estudos de Investimentos Imobiliários (a Amaral d’ Avila vem realizando estudos de alta complexidade, como os “Highest and Best Use” visando identificar o maior e melhor uso de áreas destinadas à incorporação imobiliária;
Estudos para determinação dos valores para Arrendamento (a Amaral d’ Avila vem realizando estudos sofisticados visando determinar valores de arrendamento de unidades industriais, estaleiros, terminais e bases de distribuição de petróleo e gasodutos.