Avaliações Rurais – Cadeia Dominial

A Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações é muito preocupada com a natureza dos títulos de imóveis rurais, por isso é de extrema importância que a Cadeia Dominial seja minimamente crível, apontando, quando necessário, comprovar o domínio sobre o imóvel, visando dar credibilidade ao título.

Diante disso faz-se a seguinte pergunta: O que é Cadeia Dominial?

Cadeia Dominial nada mais é do o histórico do imóvel e retrata oficialmente, perante os órgãos governamentais, os seus proprietários, tudo o que aconteceu com ele até a sua origem, ou seja, de onde provém (relação dos proprietários de determinado imóvel rural, desde a titulação original pelo Poder Público até o último dono- atual proprietário), como foi subdividido, ou como foi remembrado, as penhoras que incidiram no imóvel, etc.

O estudo é efetuado a partir de uma matrícula que deve ser investigada junto ao Cartório de Registro de Imóveis que derivou, e quando isto ocorre outros documentos subsidiários também são analisados como o CCIR, que é utilizado pelo Incra para o cadastramento de imóveis rurais e emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural.

Para a perfeita identificação de um imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, conferindo-lhe um número de ordem pelo qual será identificado, sem criar, conferir ou modificar direitos.

Para se denominar uma cadeia dominial é preciso determinar alguns princípios como:

Princípio da Especialidade à Todo registro deve recair sobre um bem precisamente individualizado, não podendo o registro versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis o que significa dizer que há necessidade de sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita com individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e separado de qualquer outro.
Princípio de Presunção ou Eficácia à Garante a imutabilidade a situação jurídica do imóvel, sem o consentimento do proprietário. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até a sua prova em contrário.
Princípio da Prioridade à Os títulos apresentados são recepcionados e recebem uma numeração cronológica, após serem lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado prenotação. O Oficial tem trinta dias para efetuar o registro do título e caso seja desqualificado o Oficial tem até quinze dias para devolvê-lo à parte interessada para satisfação das exigências. Nesse período o título recebe uma prioridade quanto a qualquer outro envolvendo o mesmo imóvel.

O registro de averbação de imóveis é muito importante por ser um instrumento da publicidade da transmissão de propriedade e da constituição, ônus reais sobre imóveis, garantindo assim disponibilidade do direito real.

”O registro é eficaz desde o momento em que se apresenta o título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo”.

Os documentos necessários para existir a cadeia dominial são:

Certidões de inteiro teor de registros e matrículas abrangendo o período de trinta anos (IN nº 02/2009) ou;
Certidões de inteiro teor de registros matrículas que remontem ao destaque do móvel do patrimônio público;
Cópia do título aquisitivo originário ou certidão deste que comprove o domínio privado e
Certidão firmada pelo órgão ou entidade fundiária federal ou estadual, conforme for o caso, de que o título de propriedade ostentado é autêntico e que foi por este outorgado, reconhecido ou ratificado, na forma da legislação fundiária de regência (exemplos: INTERMART – Instituto de Terras de Mato Grosso, ou INCRA – Instituto Nacional de Reforma Agrária, etc.).

Esses documentos são muito utilizados no exame da documentação que visa:

Avaliar o imóvel quanto ao título destacado do patrimônio público;
Confirmação da autenticidade;
Verificação da existência de cláusulas resolutivas em vigor;
Verificar se foi obedecido o limite máximo de área estabelecido pela Constituição Federal vigente ao tempo da concessão ou alienação;
Documento emitido pelo INCRA, que constitui prova do cadastro do imóvel rural, sendo indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar , vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis) e
Comprovar a inexistência de ônus ou gravames, incidentes sobre o imóvel.

Quando a regularização fundiária não acontece, dizemos que a cadeia dominial é falsa porque:

O imóvel existe somente no papel;
Há mais de um documento dominial sobre o imóvel;
Não é possível o registro de compra e venda;
Há sobreposição de documentos;
Há incidência de ação discriminatória devido à falha na cadeia dominial;
É necessário retificação de área;
A certificação do georreferenciamento é feita de modo incorreto;
O imóvel pode ser requisitado por interesse social;
O projeto é ambientalmente incompatível com o imóvel e
O valor do imóvel não condiz com o valor pago.

Recomenda-se analisar a qualidade das assinaturas, ou seja, se não foram fraudadas, no caso de observar-se a presença de procurações públicas que representem terceiros de boa fé, ou mesmo, o próprio proprietário, pois podem ser falsas e se comprado a falsidade, todos os atos jurídicos praticados depois deste ato serão nulos de pleno direito.