No mês passado foi publicada matéria na Revista Época Negócios que abordava sobre FII’s (Fundo de Investimento Imobiliário), assunto que a Amaral d’ Avila Engenharia de Avaliações possui vasta experiência e já foi, inclusive matéria em nosso site.
Os Fundos de Investimentos Imobiliários ou FII’s na maioria dos casos, quer dizer bom negócio e funciona da seguinte maneira: o investidor compra frações de um empreendimento imobiliário e como proprietário desta fração do imóvel, ele recebe parcelas do aluguel, sempre proporcionais à sua cota, além de poder lucrar com a valorização dos bens.
Na prática, quem aplica nesse mercado virá sócio de megaempreendimentos, como o shopping Higienópolis, em São Paulo, o edifício Torre Almirante, alugado pela Petrobrás, no Rio de Janeiro, ou agências do Banco do Brasil espalhadas por 14 estados.
O número de investidores que adquirem pequenos imóveis na bolsa de valores, cresceu 35% só em 2012. Esse grupo é responsável ainda pela movimentação de R$ 1,6 bilhão, 80% a mais do que em 2011.
O retorno dos fundos imobiliários tem sido invejável, nos últimos 12 meses encerrados, em agosto último, a rentabilidade dos FII’s negociados em bolsa foi de 43,25%.
Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) indicam que o rendimento médio acumulado no mesmo período pelos fundos de renda fixa foi de 12,03%, e pelos fundos de ação, foi de 12,79%.
Os fundos imobiliários proliferam rapidamente, não é a toa, que em 2011 terminou com 141 deles em operação, com um patrimônio líquido de R$ 17,7 bilhões. Oito meses depois, até agosto, o patrimônio quase dobrou. São 163 fundos que administram R$ 32,3 bilhões. O que podemos esperar dos próximos anos? Novos produtos. Em Setembro, o Banco do Brasil anunciou o lançamento de um FII com o qual pretende captar R$ 1,6 bilhão.
A Caixa Econômica Federal tem planos de levar ao mercado outro dois fundos imobiliários até o fim de 2012, um deles, inclusive, estimado em R$ 300 milhões.
Porém os fundos imobiliários também têm as suas armadilhas. As possíveis ‘dores de cabeça’ são similares às proporcionadas por um imóvel tradicional: a inadimplência e a falta de inquilinos. “Investir em um imóvel é uma aplicação em renda variável”, afirma Mauro Calil, especialista em finanças pessoais. “ A rentabilidade atual não garante a do futuro.”. E embora seja um investimento mais líquido do que um imóvel físico, os FII’s possuem restrições. Se o volume de cotas a serem vendidas for alto, é possível que o investidor tenha de esperar um pouco para recuperar o dinheiro. Resgatar R$ 1 milhão, por exemplo, pode levar de duas a três semanas.
A possível desvalorização dos imóveis também é algo para se ter em mente. “ As pessoas pensam que os apartamentos não desvalorizam, não é verdade”, diz Samy Dana, professor da FGV-SP.
O fantasma de uma queda nos preços do setor imobiliário, após três anos de uma alta alucinante, 85% somente em São Paulo, também tem rondado o mercado, que observa em 2012 uma desaceleração no ritmo das altas sucessivas.
Antes de se deslumbrar com os possíveis ganhos de um FII, é preciso lembrar que o cálculo de uma rentabilidade média esconde distorções. Enquanto o líder em rentabilidade no ano, até Agosto, o fundo Memorial Office, teve um retorno de 76,68%, há fundos que estão no negativo, como o West Plaza (- 7,56%) e o Mais Shopping Largo 13 (-10,40%). A família dos FII’s é grande e vai ficar cada vez maior.
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