No ramo de Engenharia de Avaliações, que engloba avaliações imobiliárias e patrimoniais, uma prática muito importante é também bastante negligenciada pelas empresas que prestam esse serviço. Estamos falando do fato do profissional que faz a vistoria não ser o mesmo que conclui a avaliação final dos imóveis, terrenos ou bens.
O motivo é bem simples, porém crucial para qualquer negociação: evitar fraudes e corrupção. Só para se ter uma ideia, trouxemos alguns exemplos de fraudes comuns na avaliação imobiliária e patrimonial que podem ocorrer durante uma vistoria:
- Coleta de elementos viciados, que não pertençam ao mercado do bem a ser avaliado;
- Restrições de zoneamento não consideradas ou não informadas;
- Localização distorcida (não informar se está próximo à uma área de risco ou se será desapropriado, etc.;
- Informações quanto ao padrão construtivo ou mesmo dimensões do imóvel;
- Análise de vocação, ou seja, a análise que verifica quais usos o imóvel abriga, feita de forma indevida.
Como evitar fraudes nas avaliações
Antes de mais nada, vamos demonstrar como uma situação de fraude pode causar prejuízos exorbitantes para as partes envolvidas:
No mercado de garantias, por exemplo, um empresário procura o gerente de um banco e solicita um empréstimo de R$ 1 milhão. No ato, ele é informado que o banco, para emprestar tal quantia, pede que seja apresentado um imóvel que valha mais de R$ 1,5 milhão como garantia.
O empresário, então, afirma que possui um apartamento no Guarujá com esse valor. O banco, por sua vez, contrata uma empresa de confiança para realizar a avaliação imobiliária e dar continuidade no processo.
Durante a vistoria, é constatado que o valor do imóvel não chega a R$ 1 milhão, porém o interessado no empréstimo pressiona o profissional (podendo, no limite, inclusive oferecer alguma quantia como suborno) para que o vistoriador avalie o imóvel pelo valor solicitado pelo banco, que cede e recomenda ao banco que o empréstimo está garantido.
O banco, então, libera R$ 1 milhão por um imóvel que não vale tal quantia. Consegue imaginar o risco? É exatamente por isso que o profissional que vai a campo, o vistoriador, não é a pessoa recomendada para efetuar o fechamento e definir os valores de mercado de uma avaliação imobiliária ou patrimonial.
Em uma empresa que preze por uma melhor prestação de serviços, qualidade e segurança no atendimento, as informações coletadas na vistoria, são conferidas com o banco de dados da empresa por outro profissional, que validará as informações e realizará o tratamento matemático das informações, para que o valor alcançado seja o mais próximo da realidade, buscando com isto, trazer a máxima segurança da informação que irá subsidiar importantes valores em uma operação de crédito.
E essa regra vale para avaliações no crédito imobiliário, em operações de garantias do tipo “home-equity”, de revendas de carros, insumos agrícolas, entre outros. Além disso, outras formas de evitar fraudes incluem um amplo e confiável banco de dados, procedimento rígidos em cada etapa de confecção do trabalho e, obviamente, uma postura ética e idônea dos responsáveis da empresa, estrito compromisso com a verdade e uma política de reconhecimento calcado na meritocracia.
