São muitos os fatores que englobam uma gestão patrimonial eficiente. Hoje, vamos apontar um dos principais equívocos observados na gestão, principalmente quando se tem uma grande carteira de imóveis para gerir. Além disso, trouxemos dicas fundamentais de como aprimorar esse tipo de administração.
Primeiro, vamos a um erro muito comum nessa área: o foco equivocado da gestão patrimonial. Isso acontece quando o gestor volta a sua atenção para o imóvel focado tão somente na busca por maior rentabilidade da carteira, sem, no entanto, olhar se os ativos têm condições de podem gerar as receitas esperadas.
O problema é que o imóvel precisa de uma manutenção contínua, não apenas da sua parte física, mas também do que diz respeito a sua funcionalidade, são as depreciações físicas e funcionais! É necessário mantê-lo atualizado, visando sempre manter o máximo desempenho e consequentemente, sua renda.
Estar atento à vida útil do imóvel também é muito importante, fazendo constantemente manutenções preditivas, preventivas e corretivas, além de sempre cobrar do inquilino que as manutenções oriundas de sua operação, ou de mau uso, sejam devidamente implementadas e documentadas.
Dicas para melhorar a gestão patrimonial
O gestor patrimonial precisa pensar que todo ativo imobiliário possui o seu momento adequado. Podemos usar os exemplos observados nas grandes redes de supermercados em São Paulo:
Antigamente, com a alta da inflação, as pessoas iam a grandes hipermercados e enchiam o carrinho da forma que podiam para fugirem da perda inflacionária sobre seus rendimentos. Hoje, isso não faz mais sentido, o momento é outro!
E neste momento, os hipermercados já não estão tão eficientes! Por que?
Há uma concorrência muito maior, em especial, das operações de varejo local, de vizinhança e do tipo micro varejos, que juntos resultam em queda de vendas nas grandes áreas. Ou seja, se temos imóveis que não estão tão bem aproveitados e sendo seus terrenos bem localizados e por consequência caros, talvez existam outras opções.
Nesse caso, o gestor teria três opções:
- Decide se pode continuar com uma loja menor no mesmo terreno;
- Diminui a área de vendas e aumenta a área de locação com um “strip mall”, ou convida um parceiro para locar parte da área (loja de material de construção, de academia de esportes, etc.);
- Desmobiliza a loja para implantar uma incorporação imobiliária;
- Ou, realiza um “mix” contemplando todas as soluções anteriores.
Em qualquer uma das hipóteses poderá renovar o “foco” de seu negócio e por consequência seu patrimônio.
Importância das avaliações imobiliárias e patrimoniais
Resumindo, o que uma boa gestão patrimonial precisa é de uma melhor rentabilidade, mínima depreciação física e funcional do imóvel e dos bens, mantendo-os sempre atualizados.
É aí que entra a importância de contratar periodicamente os serviços de avaliações imobiliárias e análise pericial patrimonial.
São essas atividades que irão identificar, alertar e orientar o gestor patrimonial, de possíveis patologias no imóvel, riscos, proporcionando conhecimento necessário para que o gestor tome as devidas atitudes, visando manter o melhor desempenho do patrimônio imobiliário.
