Quem já realizou alguma negociação com uma instituição financeira (bancos, por exemplo), já vivenciou a prática e o comportamento das garantias em operações de crédito. Caso você ainda não saiba, vamos exemplificar: um empresário procura o gerente de um banco e solicita um empréstimo de 1,0 milhão de reais. No ato, ele é informado de que a instituição financeira, por normas de “compliance” “crédito” e exigências do Banco Central, e visando o enquadramento às Normas Internacionais (como acordos de Basiléia) para conceder o crédito, necessita de uma quantia real, ou seja, de um imóvel que possa “reforçar” a garantia da operação. Uma vez que, apenas o aval pessoal não é suficiente em operações mais longas e de valores mais significativos.
Isto posto, a instituição financeira solicita que seja apresentada uma garantia, que tenha valor superior em pelo menos 30% a 50% do valor de mercado do imóvel a ser oferecido.
Qual o próximo passo que a instituição financeira irá tomar? Isso mesmo: contratar uma empresa de sua confiança, a fim de prosseguir com as análises técnicas e devidas formalizações, a fim de continuar o processo para liberação do crédito solicitado.
Riscos de fraudes em avaliações imobiliárias e patrimoniais
No texto “Como evitar fraudes em avaliações imobiliária e patrimoniais”, demos como exemplo um caso comum de fraude nessas situações, no qual o interessado no empréstimo oferece suborno ao profissional que faz a avaliação. Esse, por sua vez, elabora um trabalho com viés de alta, afirmando que o imóvel possui um valor acima do que realmente é, induzindo o banco a liberar a quantia. Confira aqui.
Por esse motivo, em uma empresa que preze por uma melhor prestação de serviços, qualidade e segurança no atendimento, os elementos e subsídios coletados durante a vistoria técnica do imóvel são checados com o banco de dados da empresa por outro profissional (que não esteve envolvido na vistoria realizada no campo), responsável pela validação das informações e, se os dados forem pertinentes, continuará os procedimentos técnicos, realizando o tratamento matemático necessário para que o valor de mercado represente a realidade, na data base requerida.
Análises para garantias em operações de crédito
Infelizmente, muitas empresas e instituições financeiras ainda adotam posturas ultrapassadas na análise e aceitação de garantias em operações de crédito, desprezando aspectos básicos de segurança não só no que tange ao valor , mas também, e em muitos casos, na análise dominial do bem oferecido em garantia, podendo ocasionar, em futuro não muito distante, riscos e insegurança jurídica ao credor, inviabilizando qualquer possibilidade de recuperação do valor representado pela “pseud0” garantia real.
Além do risco de fraude, outro problema está na avaliação das garantias reais realizadas por imobiliárias ou leigos, por exemplo, sem aplicação efetiva das Normas Técnicas Brasileiras (ABNT), bem como das recomendações da IVSC (International Valuation Standart Committee) e da RICS (Royal Institute Chartered Surveyor), confrontam com as posturas de transparência coorporativa e contribuem com elevados e desconhecidos riscos para os cotistas e investidores de instituições financeiras.
Na mesma linha, companhias que deixam de gerenciar a massa de seus ativos em garantia, como a carteira de imóveis destinadas ao crédito imobiliário, podem não ter a mínima ideia do patamar de seus riscos, estando completamente expostos às incertezas no que tange às fraudes, variações abruptas de liquidez macroeconômicas ou microeconômicas, desapropriações inesperadas, invasões e passivos ambientais ocultos, dentre outros.
Como os ciclos econômicos influenciam nas Operações de Créditos
Em momentos de crises de liquidez ou de demanda, podem ocorrer deslocamentos dos valores históricos e a sobrevalorização dos ativos. Já em um momento de grande liquidez, instituições financeiras e empresas que concedem crédito devem tomar os maiores cuidados pois, com o aumento da demanda por crédito pelas pessoas físicas e empresas, os concedentes devem exigir a adequada contrapartida, como por exemplo, a garantia real, sendo este o melhor momento para fazê-lo.
De posse das garantias reais a instituição financeira deverá gerir os ativos, a fim de “marcar a mercado” não só o valor dos ativos, mas sua liquidez, em momento de estresse, contribuindo para minorar os riscos sistêmicos em uma época de crises de liquidez.
Por esse motivo, é preciso contar com uma empresa que entenda profundamente da relação entre as Operações de Crédito e as Garantias Reais, oferecendo o suporte necessário para os departamentos de crédito, risco e patrimônio das organizações.
