Você sabia que também pode contar com os serviços de avaliação de imóveis para desapropriação? Infelizmente, poucas pessoas estão familiarizadas com os processos indenizatórios em desapropriação e não sabem como proceder nesses casos. Para esclarecer algumas dessas dúvidas, é que falaremos desse tema aqui no blog!
Antes de mais nada, é importante entender que a avaliação de imóveis para desapropriações tem o propósito de garantir um valor justo para o desapropriado. Por isso, é um tema de grande interesse do público em geral.
As desapropriações são realizadas pelo poder público, mas também podem ocorrer pela iniciativa privada, por meio das concessionárias (energia, estradas, água, ferrovias, usinas hidrelétricas, etc.), e como as obras de mobilidade urbana (construções de metrô, pontes, túneis), que são alguns exemplos de situações que geralmente podem demandar desapropriações.
O espírito do valor indenizatório é permitir ao desapropriado comprar um imóvel com características muito semelhantes do imóvel desapropriado, ou seja, é uma “venda forçada”, assim sendo, o poder expropriante deverá avaliar o imóvel do modo mais justo possível.
Quem solicita a avaliação de imóveis para desapropriação?
Antes da desapropriação ser executada, ocorre um estudo detalhado e que abrange o decreto que delimita a área a ser desapropriada. A área deve ser localizada e ter seu memorial descritivo e benfeitorias identificados, assim como a quem pertence o domínio do imóvel (propriedade) e eventual situação possessória, a fim de que os advogados possam ingressar com uma ação de desapropriação (Lei 3.365 de 21 de Junho de 1.941). Após isso, deve-se embasar todos os fatos ao MM. Juízo, justificando a necessidade de uso total ou parcial do ativo para fins de utilidade pública, e/ou interesse de cunho social, assim como a apresentação formal de oferta de valor indenizatório.
Iniciada a fase processual, um Juiz analisa os documentos juntados pela parte desapropriante, visando verificar se está em conformidade com a legislação que rege o assunto, e intima o expropriado para falar sobre o caso e, em especial, sobre os valores indenizatórios.
Finalizada a peça contestatória e se não houver outros óbices processuais, o Juiz fixa o valor indenizatório que deverá ser depositado pelo Poder Público, para que seja deferida a imissão na posse do imóvel. O desapropriado poderá levantar imediatamente 80% (oitenta por cento) do valor depositado, desde que atendido o disposto no Parágrafo 1, do artigo 6. da Lei Complementar 76 de 06/07/93.
Como já falamos aqui, não havendo o aceite sobre a oferta indenizatória, o Juiz determina que seu Perito de confiança efetue a avaliação judicial. Neste caso, é recomendado que as partes, em especial a desapropriada, indiquem Assistentes Técnicos para acompanharem e monitorarem a perícia, sendo elas pessoas físicas ou jurídicas, especializadas não só em avaliações de imóveis , mas preparados e com experiência, para atuarem na esfera judicial, para que forneçam o suporte técnico adequado ao Perito Judicial, advogados e, por consequência, ao Juiz.
Veja mais sobre o tema aqui. Ambas as partes podem solicitar o trabalho dos assistentes técnicos, que irão garantir que o valor da indenização seja justa.
Importância da avaliação de imóveis para desapropriação
É extremamente importante que a indenização repassada ao expropriante seja justa. Após análise do laudo pericial, laudos críticos elaborados pelos assistentes, esclarecimentos produzidos pelo Perito Judicial e muitos debates do corpo jurídico (simplificando muito o desenrolar do processo), é fixado em sentença o valor indenizatório definitivo pelo MM. Juízo. Nesta sentença, o valor indenizatório é fixado para uma determinada data base, e a partir daí, deve incluir todos os juros e correção monetária pertinentes, a fim de que o desapropriado não seja prejudicado pela ação do tempo.
Se o imóvel a ser desapropriado for comercial e estiver locado, por exemplo, a indenização não poderá ser baseada apenas no valor do terreno e construções, mas também deverá considerar sua estimativa de prejuízo com a perda de fundo de comércio. Isto para garantir que o proprietário seja reembolsado por tudo, afinal, ele não estará perdendo apenas um imóvel, mas também sua fonte de renda.
O próprio poder público por meio de suas diversas empresas estatais, conta com os serviços de avaliação de imóveis próprio ou terceirizado e é por causa disto que a parte hipossuficiente deve se armar e contar com um bom técnico a seu lado.
Há casos interessantes, nos quais a área a ser desapropriada é parcial e inviabiliza o aproveitamento da área remanescente. Neste caso, o assistente técnico deve apresentar seu laudo crítico com a demonstração de inviabilidade remanescente, e demostrar ao Juiz que toda a área deverá ser desapropriada!
Por esse motivo, é extremamente importante contar com assistentes técnicos preparados e com experiência para realizarem as avaliações, considerando todos os pontos que podem interferir nos valores finais. Por fim, separamos ainda alguns links por meio dos quais você poderá consultar mais sobre as leis e normas de desapropriações:
Dessa forma, o compromisso do pagamento indenizatório tem a maior probabilidade de ser preciso e justo.
