Em uma incorporação imobiliária, muita gente concentra a atenção na construtora, no projeto ou na data de lançamento. No entanto, nenhuma dessas escolhas é a mais cara de uma incorporação. Na verdade, a decisão mais cara é outra: o que fazer com o terreno.

Isso acontece porque essa escolha define, antes de tudo, quanto o ativo vale. Além disso, ela determina quanto o projeto pode gerar. É exatamente aqui que entra o Highest and Best Use (HBU), também chamado de maior e melhor uso.

Neste artigo, você vai entender o que é o HBU. Em seguida, vai conhecer os quatro critérios que o definem. Por fim, vai descobrir como esse estudo ajuda a tomar decisões seguras de investimento, principalmente na incorporação.

O que é Highest and Best Use (HBU)?

O conceito de maior e melhor uso nasceu da metodologia internacional de avaliação de imóveis. Hoje, ele faz parte da prática técnica brasileira. Isso inclui os referenciais da ABNT, como a NBR 14.653, que orienta a avaliação de bens no país.

A ideia é simples: um terreno não tem um valor único. Pelo contrário, ele tem o valor do melhor uso que pode receber.

Para entender melhor, pense em dois terrenos iguais em área, topografia e localização. Eles podem ter valores bem diferentes. Isso acontece quando um comporta um uso residencial de alto padrão. Já o outro pode estar limitado, por lei, a um uso de menor densidade.

Portanto, o HBU existe para identificar esse potencial máximo. Com ele, você consegue fundamentar o valor do ativo. Além disso, consegue avaliar a viabilidade do projeto com método e precisão.

Os 4 critérios do Highest and Best Use

A identificação do HBU passa por quatro “etapas”, uma depois da outra. Dessa forma, um uso só é considerado o “maior e melhor” se atender a todos eles, na ordem certa.

1. Legalmente permitido

Primeiramente, o uso proposto deve ser aceito pela legislação. Isso inclui zoneamento, lei de uso e ocupação do solo, coeficientes de aproveitamento e restrições ambientais e patrimoniais.

Não adianta um uso ser lucrativo se a lei o proíbe. Afinal, o primeiro filtro é sempre o legal.

2. Fisicamente possível

Em segundo lugar, o uso deve ser viável do ponto de vista físico. Tamanho, topografia, formato, solo, acesso e infraestrutura entram aqui.

Um terreno íngreme, sem acesso adequado ou com restrições físicas limita os usos possíveis. Isso vale mesmo que a legislação permita.

3. Financeiramente viável

Em seguida, o uso deve gerar retorno adequado ao capital investido. Nesta etapa, os números falam: custo de implantação, receita potencial, demanda do mercado, prazos e taxa de retorno.

Consequentemente, um uso legal e fisicamente possível, mas economicamente inviável, é descartado por este critério.

4. Maximamente produtivo

Por fim, entre os usos viáveis, o HBU é aquele que produz o maior valor residual do terreno. Ou seja, o maior retorno ao proprietário.

Aqui vale o princípio central: o valor de um ativo corresponde ao melhor uso que ele pode receber.

Vale reforçar que a ordem dos critérios importa. A análise começa pelo legal. Depois vem o físico e o financeiro. Só então chega ao “máximo”. Assim, se um uso falha em qualquer filtro, ele não é o maior e melhor uso.

Por que o Highest and Best Use é a decisão mais cara de uma incorporação?

O erro de uso não se corrige com ajustes de projeto. Por isso, essa decisão é tão cara.

Se o terreno comporta um uso de maior densidade e o empreendedor incorpora abaixo do potencial, ele deixa valor na mesa. O prejuízo é silencioso. Ninguém percebe o que não foi capturado.

Por outro lado, se o projeto assume um uso que a lei não permite, ou que o mercado não absorve, o prejuízo é explícito: custos, prazos e passivos.

Dessa forma, a análise de maior e melhor uso é, ao mesmo tempo, uma ferramenta de maximização de valor e de mitigação de risco:

• Maximização de valor: identifica o uso que extrai o maior valor do ativo e fundamenta a precificação correta do terreno.
• Mitigação de risco: impede que o empreendedor pague mais do que o ativo vale — ou invista em um projeto com viabilidade comprometida.

Para incorporadoras, fundos imobiliários e investidores, o HBU é a base racional de uma decisão que, sem ele, seria uma aposta.

Como o estudo de Highest and Best Use é conduzido?

Um estudo de HBU sério combina análise de mercado, leitura urbana e modelagem financeira. Ao todo, são três etapas centrais.

Análise de mercado e demanda

O primeiro passo é entender o mercado local. Isso envolve perfil de demanda, absorção de produtos residenciais, comerciais e mistos, preços praticados, concorrência e tendências de médio e longo prazo.

Sem leitura de mercado, o estudo vira exercício teórico.

Restrições legais e urbanísticas

Depois, vem o mapeamento da legislação que incide sobre o terreno. Zoneamento, coeficientes, recuos, outorgas, restrições ambientais e condicionantes entram no levantamento.

A precisão dessa etapa define a qualidade de todo o estudo.

Modelagem financeira e usos alternativos

Por fim, o estudo simula os usos legal e fisicamente possíveis. Cada um recebe projeção de receitas, custos, prazos e retornos.

O uso com maior valor residual, descontado o custo de implantação, é o maior e melhor uso.

O resultado não entrega apenas um número. Na verdade, ele entrega o racional completo, com premissas explícitas e evidências rastreáveis. Assim, a decisão de incorporação fica sustentável em comitê, perante sócios e instituições financeiras.

HBU e a decisão mais cara de investimento

O estudo de maior e melhor uso não serve apenas a incorporadoras. Ele também apoia diferentes perfis de decisão:

• Gestores de fundos imobiliários usam o estudo para avaliar o potencial de ativos antes de uma aquisição.
• Investidores usam o estudo para definir o preço máximo a pagar por um terreno.
• Gestores de expansão usam o estudo para verificar se um ponto atende ao modelo de negócio antes de comprometer capital.

Em todos os casos, o princípio é o mesmo que orienta a avaliação de fundos imobiliários: nenhuma decisão importante deve ser tomada sem fundamentação robusta.

A técnica existe para reduzir incerteza. E a incerteza, no mercado imobiliário, tem preço.

A Amaral d’Avila conduz estudos de alta complexidade, incluindo Highest and Best Use, para identificar o maior e melhor uso de áreas destinadas à incorporação. A atuação combina rigor metodológico, aderência normativa e capacidade de sustentar tecnicamente as conclusões, em auditorias, comitês e contencioso judicial.

Perguntas frequentes sobre HBU

O que significa Highest and Best Use? É o conceito de avaliação que identifica o uso de um terreno que, sendo legalmente permitido e fisicamente possível, é financeiramente viável e maximamente produtivo. Em resumo, é o uso que gera o maior valor ao ativo.

Quais são os 4 critérios do HBU? Legalmente permitido, fisicamente possível, financeiramente viável e maximamente produtivo. Um uso só é o maior e melhor se atender aos quatro critérios, nessa ordem.

Por que o HBU influencia o valor do terreno? Porque o valor de um ativo corresponde ao melhor uso que ele pode receber. Dois terrenos com características físicas semelhantes podem ter valores diferentes conforme o uso que a legislação e o mercado permitem.

Quando um estudo de HBU é necessário?Na incorporação de terrenos, na aquisição de áreas para investimento, na análise de potencial de ativos de fundos imobiliários e em decisões de expansão. Sempre que o uso do ativo for a variável que define seu valor.

A decisão sobre o uso do terreno define o valor do ativo e o resultado do empreendimento. Portanto, conte com a expertise da Amaral d’Avila para conduzir o estudo de Highest and Best Use com rigor técnico e segurança.

Proteja a viabilidade do seu projeto antes da assinatura do contrato

Quer conhecer mais sobre a nossa expertise em Real Estate? Leia em avaliação de fundos imobiliários.

Agende um horáriopara conhecer de perto alguns cases e saber como podemos trazer mais robustez para a sua operação.